SCPI Primopierre : Faut-il encore y croire en 2026 ?
Je me souviens encore de cette conversation avec Thomas, un investisseur que j’accompagne depuis 2017. C’était en janvier, dans un petit café à Lyon. Il avait reçu son bulletin trimestriel de Primopierre et… il avait l’air vert. « – Philippe, j’ai l’impression qu’ils rament dans le sable », m’avait-il dit, en posant le papier froissé sur la table.
Et il avait raison. Ce jour-là, j’ai compris que cette SCPI qu’on vendait comme un « pilier patrimonial solide » méritait une analyse bien plus lucide. Voici donc ce que j’ai appris, ce que j’ai vu, et surtout… ce que j’en pense aujourd’hui.
Qu’est-ce que la SCPI Primopierre ? (et pourquoi elle a fait parler d’elle)
Une SCPI à capital variable gérée par BNP Paribas REIM
Primopierre, c’est la vitrine SCPI de BNP Paribas. Créée en 2008 (tiens, comme moi…), elle a longtemps surfé sur la vague des bureaux en Île-de-France. Mais aujourd’hui, est-ce encore un atout ?
Objectif et stratégie annoncée : bureaux premium, Paris & IDF
On nous parle d’immeubles modernes, bien situés, loués à des grandes entreprises… Sur le papier, c’est joli. Dans les faits, le marché tertiaire parisien est sous tension. Moins de demande, plus de vacances. Et ça se ressent sur le rendement.
Une étiquette ISR… mais des choix discutables
Label ISR depuis 2020. OK. Mais investir ISR, ce n’est pas juste coller une étiquette verte. C’est aussi faire des choix cohérents. Or, certains actifs de Primopierre posent question.
Performances passées : entre promesses et réalité
Un taux de distribution en recul constant depuis 2020
En 2020, on flirtait avec les 4,5%. En 2024 ? À peine 3,8%. Et la tendance 2025 s’annonce tout juste stable. La promesse de rendement sécurisé ? Elle s’effrite.
Rendement vs inflation : la désillusion ?
Avec une inflation flirtant à 4% en 2023, on est dans du rendement négatif net. Et si on y ajoute la fiscalité des revenus fonciers…
L’endettement structurel : frein ou levier ?
Le taux d’endettement dépasse les 20%. Ce n’est pas délirant, mais combiné à une liquidité tendue, ça commence à peser lourd.
Analyse critique : les vrais atouts de Primopierre (et ses failles)
Locataires solides, oui, mais à quel prix ?
Des grandes entreprises, des sièges sociaux… mais souvent avec des baux longs et rigides. Résultat : peu d’agilité.
Diversification géographique limitée
70% du patrimoine est en région parisienne. Une baisse de valeur dans ce secteur ? Et c’est tout l’édifice qui tremble.
Frais de souscription et de gestion élevés
10% de frais à l’entrée. Plus 12% annuels sur les loyers bruts. Et une performance nette qui s’érode. Voilà.
Taux d’occupation financier sous tension
TOF en baisse. Des vacances locatives qui s’allongent. Le signe que le marché ne répond plus comme avant.
Mon retour d’expérience sur Primopierre (et celui de Thomas, investisseur depuis 2017)
Pourquoi j’ai évité cette SCPI pour mes clients
Dès 2021, j’ai arrêté de recommander Primopierre. Trop d’incertitudes, trop d’immobilisme. Je préfère les SCPI plus dynamiques, quitte à assumer un peu plus de risque.
Ce que Thomas a vécu avec son contrat d’assurance-vie
Il avait 20 000 € investis via son contrat AV. Revalorisation annuelle ? En chute libre. Liquidation difficile. Et frustration croissante.
Ce qu’on en retient : mieux vaut une SCPI secondaire bien gérée
Un exemple ? Épargne Pierre ou Remake Live. Moins institutionnelles, mais bien plus transparentes et réactives.
Qui peut encore investir dans Primopierre en 2025 ?
Cas particuliers : démembrement, assurance-vie, arbitrage fiscal
OK, si on a besoin de remplir une enveloppe fiscale, Primopierre peut encore avoir du sens. Mais attention, c’est du long terme figé.
Pour les profils prudents ou pour les optimistes ?
Je dirais : pour les optimistes très patients… ou les banquiers qui veulent faire plaisir à BNP.
Alternatives sérieuses à Primopierre (selon mes critères d’expert)
Corum Origin : plus risquée mais plus agile
Performance plus élevée, meilleure diversification. Mais pas de label ISR, et exposition à l’Europe.
Iroko ZEN : la SCPI 0 frais qui bouleverse le marché
Frais d’entrée inexistants. Et pourtant, performance au rendez-vous. Pour moi, une des meilleures options 2025.
Épargne Pierre : une gestion plus réactive
Des arbitrages plus fréquents. Une vision terrain. Et un patrimoine diversifié. Je valide.
Conclusion : Mon avis tranché sur Primopierre (spoiler : il pique un peu)
Ce que j’en pense pour 2025
Primopierre reste un dinosaure. Stable, imposant, mais lent. Dans un marché en mutation, il faut bouger vite. Elle ne le fait pas.
À fuir ? Pas forcément… mais à regarder en face
Si vous êtes déjà investi, inutile de paniquer. Mais si vous hésitez à entrer… ouvrez les yeux. Et comparez.
FAQ – Les 5 questions que je reçois souvent sur Primopierre
Peut-on vendre ses parts facilement ?
Non. C’est l’un des gros soucis. Les délais de cession peuvent être longs, parfois plusieurs mois.
Est-ce que le label ISR est une garantie ?
Absolument pas. C’est un cadre, pas une preuve de performance ou d’éthique réelle.
Faut-il investir à crédit dans cette SCPI ?
Je déconseille. Trop peu de rendement pour couvrir le coût du crédit aujourd’hui.
Quelle est la fiscalité sur les revenus Primopierre ?
Revenus fonciers classiques. Imposables à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). Et pas de miracle là-dessus.
Quelle autre SCPI choisir à la place ?
Personnellement, j’investis aujourd’hui sur Iroko, Remake, et dans certaines SCPI européennes comme Novaxia NEO.
Merci de m’avoir lu jusqu’ici. Si vous êtes comme moi – exigeant, passionné, parfois un peu têtu –, alors vous savez que chaque investissement compte. Primopierre, c’est un sujet complexe.
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À très vite, et bon courage dans vos projets patrimoniaux.
