Location saisonnière : opportunité en or ou piège fiscal ?

Ce que j’ai découvert (et compris) lors de mon premier Airbnb en 2010

Un été à La Rochelle qui a changé ma manière d’investir

La première fois que j’ai testé la location saisonnière, c’était en 2010. J’avais acheté un petit deux-pièces à La Rochelle, en me disant : « On verra bien ce que ça donne. »

Spoiler : je ne m’attendais pas à ce que ce soit aussi… intense. Plein tous les week-ends, des réservations de dernière minute, mais aussi des clés perdues, des voisins mécontents, et une belle galère avec la taxe de séjour que j’avais oubliée. Mais surtout — une rentabilité qui m’a fait reconsidérer tout mon modèle d’investissement locatif.

Les erreurs de débutant que j’ai faites… pour vous éviter de les refaire

J’ai mal évalué le turnover. J’ai sous-estimé le temps de gestion. J’ai loué à des voyageurs en pleine fête du port sans savoir que ça allait être l’enfer. Mais ces erreurs m’ont permis d’affiner une méthode que j’applique encore aujourd’hui, 15 ans plus tard.

Pourquoi la location saisonnière séduit autant les investisseurs aujourd’hui ?

Un contexte économique favorable mais instable

Avec la baisse des rendements en location longue, et l’explosion des loyers courts termes dans certaines zones touristiques, beaucoup se tournent vers ce modèle. Mais attention : ce n’est pas un eldorado garanti.

La montée en puissance des plateformes (et ce qu’elles changent)

Airbnb, Abritel, Booking… ces plateformes ont démocratisé l’accès à la location courte durée, mais elles ont aussi augmenté la concurrence. L’algorithme favorise les annonces actives, bien notées, bien optimisées. Il faut jouer le jeu.

L’illusion du 12% brut : ce que personne ne vous dit

Certains promettent des rendements à deux chiffres. Dans les faits, les charges, les impôts, les périodes creuses viennent grignoter la marge. Ce qui compte ? Le cashflow net, pas les chiffres sur une annonce YouTube.

Analyse de marché : comment repérer un spot rentable en courte durée ?

Les 4 signaux qui ne trompent pas (et les faux amis à éviter)

Un marché porteur, ce n’est pas juste une ville touristique. Il faut : une demande récurrente, peu de concurrence en qualité, un zoning souple, et une attractivité hors saison. Évitez les « coups de cœur » émotionnels non rentables.

L’outil que j’utilise systématiquement avant d’acheter

J’utilise toujours AirDNA ou Rentalscaleup pour valider la tension locative, les taux d’occupation, et les prix moyens à la nuitée. Un tableur sans ces datas, c’est comme naviguer à vue sans compas.

L’impact des saisons, des événements et du tourisme local

Un appart en station de ski ? Top, mais 4 mois de loc’ par an. Une maison sur la côte atlantique ? Très bien, mais il faut prévoir une déco canon, et des prix flexibles selon les périodes creuses.

Le bon bien au bon endroit : comment je sélectionne mes achats ?

Studio, maison ou T3 ? Ma grille d’analyse perso

Un studio en centre-ville fonctionne si le prix est attractif. Une maison avec jardin marche mieux en famille. Le T3 reste la valeur sûre : adaptable à tous les profils, bon ratio prix/surface, moins de turnover.

Quartier dynamique ou campagne paisible ?

Je privilégie les quartiers proches de gares ou de centres-villes secondaires bien desservis. L’accessibilité reste clé. La campagne, oui, mais avec un cachet fort et une vraie stratégie de mise en valeur.

Meublé de tourisme vs résidence secondaire : deux logiques, deux stratégies

Le meublé touristique, c’est du pur rendement. La résidence secondaire, c’est un mix entre plaisir personnel et revenus complémentaires. Il faut savoir pourquoi on investit. Et ne pas mélanger les genres.

Rentabilité : calculer juste, pas rêver

Cashflow net, charges réelles et turnover locatif

Je calcule toujours le rendement NET après impôts, charges, entretien et turnover. Un bien rentable sur le papier peut vite devenir un gouffre si mal géré.

Les frais invisibles qui ruinent les rendements

Conciergerie, ménage, linge, frais de plateforme, commissions : tout ça pèse. Il faut tout budgétiser. Sinon, on rêve debout.

L’effet levier (oui, mais bien dosé)

Le crédit est une arme puissante — ou destructrice. À chacun de calibrer son endettement. Trop, et vous serez en stress constant. Trop peu, et vous ratez des opportunités.

Statut, fiscalité, démarches : l’envers du décor

LMNP, LMP, SCI : mes choix selon les cas

Perso ? Je favorise le LMNP au réel pour les premières opérations. Mais attention à la bascule en LMP selon les revenus. La SCI est utile pour structurer un patrimoine, pas pour du pur cashflow.

Régimes fiscaux en courte durée : réel ou micro ?

Le micro-BIC, c’est bien sur du petit revenu. Mais le réel permet d’amortir le bien, le mobilier, les charges… et ça, c’est un booster de rentabilité que peu exploitent à fond.

Obligations légales (et ce qui peut vous faire tomber)

Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, règlement de copro… Certains oublient. Et prennent des amendes. Ne négligez pas cet aspect. Ça peut bloquer un projet en 24h chrono.

Ce que j’ai appris en confiant certaines locations à une conciergerie

Pourquoi j’ai externalisé une partie de ma gestion (et à quel prix)

Fatigue, double vie pro/perso, envie de souffler… J’ai testé les conciergeries. Résultat : 20 à 30% de CA en moins, mais une sérénité mentale. À chacun de faire ses choix.

Les bons prestataires changent tout (mais sont rares)

J’ai mis 2 ans à trouver une conciergerie fiable sur Nantes. Quand on l’a, on ne la lâche plus. Mais attention : beaucoup de prestataires amateurs se lancent sans process ni rigueur.

Est-ce que la location saisonnière est faite pour vous ?

Le profil investisseur qui s’éclate avec ce modèle

Flexible, orienté client, organisé, un peu geek. Si vous aimez l’adrénaline, les check-ins à distance, optimiser les annonces… foncez !

Et celui qui va droit dans le mur…

Si vous détestez l’imprévu, que la relation client vous fatigue, ou que vous voulez 100% passif… alors non. Ce n’est pas pour vous. Et c’est OK !

Ce que je recommande en 2025 : ma méthode étape par étape

L’effet boule de neige : construire une stratégie scalable

Commencez petit. Testez. Ajustez. Puis montez en puissance. N’achetez pas 3 biens d’un coup sans savoir ce que ça implique. Le scaling, ça se construit.

Comment je combine courte et longue durée pour lisser les risques

J’ai désormais 30% de mes biens en courte durée, le reste en longue. C’est ma stratégie pour mixer cashflow immédiat et sécurité locative. Et vous ?

Conclusion : ne tombez pas amoureux d’un bien, tombez amoureux de la stratégie

Ce qui compte, ce n’est pas le carrelage italien ni la vue mer. C’est la solidité de votre modèle. La capacité à absorber les coups durs. Et votre alignement perso avec le projet.

Merci d’avoir lu jusqu’ici 🙏 Prenez soin de votre patrimoine. Et surtout : agissez avec lucidité.