Longtemps considéré comme une solution avantageuse pour le seul vendeur, le viager attire aujourd’hui un nombre croissant d’acquéreurs. Et l’attrait ne se limite pas à la décote appliquée au prix d’achat : le débirentier, celui qui acquiert le bien, profite de plusieurs mécanismes fiscaux qui allègent nettement le coût réel de l’opération. Frais réduits, impôt sur la fortune allégé, transmission facilitée : tour d’horizon des principaux avantages à connaître avant de se lancer.
Des frais de notaire calculés sur la valeur occupée
C’est sans doute l’atout le plus immédiat. En viager occupé, les frais d’acquisition ne portent pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur occupée, c’est-à-dire une fois déduit le droit d’usage et d’habitation réservé au vendeur. Sur un logement estimé à 400 000 € avec une décote d’occupation de 35 %, les droits de mutation s’appliquent ainsi sur 260 000 € seulement, soit une économie d’environ 8 000 € sur les seuls droits.
Un IFI réduit à la nue-propriété
L’acheteur redevable de l’impôt sur la fortune immobilière y trouve également son compte. En viager occupé, il ne déclare que la valeur de la nue-propriété, et non celle de la pleine propriété. Plus le crédirentier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et plus l’assiette taxable de l’acquéreur se réduit. Un levier particulièrement utile pour les patrimoines qui dépassent le seuil de 1,3 million d’euros.
Aucun droit de succession au décès du vendeur
Voilà un avantage souvent méconnu. Au décès du crédirentier, l’acheteur devient automatiquement plein propriétaire, sans aucun droit de succession ni mutation supplémentaire : il l’était déjà depuis la signature de l’acte authentique. Le bien ne réintègre jamais la succession du vendeur, ce qui sécurise durablement l’investissement réalisé.
Des loyers économisés non imposables
Enfin, contrairement à un investissement locatif classique, l’avantage lié à l’occupation différée du bien n’est pas taxé comme un revenu foncier. L’acquéreur ne supporte donc aucune fiscalité sur cette « économie de loyer », là où un bailleur traditionnel serait imposé sur les loyers perçus. Sur la durée, cet écart de traitement renforce sensiblement la rentabilité nette de l’opération et compense en partie l’immobilisation du capital.
Un bémol mérite toutefois d’être signalé : les arrérages de rente versés par l’acheteur ne sont pas déductibles de son revenu imposable. Chaque opération ayant ses spécificités, il est vivement conseillé de s’appuyer sur un panorama complet et à jour des avantages fiscaux du viager pour l’acheteur avant de s’engager, afin d’arbitrer sereinement entre viager occupé, viager libre et vente à terme.
