Article 669 CGI : comprendre (vraiment) le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété

En 2014, j’accompagnais mon frère pour structurer l’achat d’un immeuble via une SCI familiale. Le notaire nous parle alors de “démembrement temporaire” avec une répartition entre nue-propriété et usufruit basée sur… l’article 669 du Code Général des Impôts. À l’époque, j’étais plus à l’aise avec un tableau Excel qu’avec un texte de loi. Et pourtant, j’ai très vite compris : ce bout d’article peut faire gagner (ou perdre) des dizaines de milliers d’euros si on l’utilise mal.

Alors aujourd’hui, je vais t’expliquer ce que c’est — mais surtout comment le comprendre pour agir intelligemment. Pas juste pour briller à un dîner. Pour structurer. Transmettre. Investir. Optimiser.

📜 Qu’est-ce que l’article 669 du Code Général des Impôts ?

Cet article pose les bases du calcul fiscal de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété lors d’un démembrement. Autrement dit, il permet de savoir combien vaut quoi lorsqu’un bien est partagé entre un usufruitier (qui en a l’usage) et un nu-propriétaire (qui en détient la propriété sans usage).

Et cette valorisation a une incidence directe sur la fiscalité, notamment en cas de donation, succession ou cession. On est dans du droit fiscal pur, pas du droit civil. C’est une subtilité que beaucoup oublient.

📊 Comment fonctionne le barème fiscal de l’article 669 CGI ?

Le principe du démembrement : nue-propriété vs usufruit

Petit rappel rapide : l’usufruitier peut habiter le bien ou le louer (et percevoir les loyers), le nu-propriétaire récupérera le bien en pleine propriété à la fin de l’usufruit (soit au terme défini, soit au décès de l’usufruitier s’il est viager).

L’intérêt du barème : transmission, donation, SCI familiale

Le barème permet de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (et donc les revenus). Ou encore de structurer une SCI avec répartition stratégique entre parents et enfants. Fiscalement, c’est ultra puissant.

📅 Le barème de l’article 669 évolue-t-il ?

Historique des évolutions du barème

Depuis sa refonte en 2004, le barème n’a pas bougé. Il est toujours basé sur l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Il est simplifié mais reste une approximation fiscale — pas une estimation réelle du droit d’usage.

Barème fiscal vs barème économique : ne pas tout mélanger

En fiscalité, c’est l’article 669 qui s’applique. Mais attention : en cas de vente, les parties peuvent (et doivent) discuter une valorisation économique de l’usufruit, selon la rentabilité réelle, le marché, la durée, etc. Deux mondes, deux logiques.

🔍 Comment évaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Barème légal basé sur l’âge de l’usufruitier

Voici les tranches officielles :

• Moins de 21 ans : usufruit = 90% / nue-propriété = 10%
• 21 à 30 ans : 80% / 20%
• 31 à 40 ans : 70% / 30%
• 41 à 50 ans : 60% / 40%
• 51 à 60 ans : 50% / 50%
• 61 à 70 ans : 40% / 60%
• 71 à 80 ans : 30% / 70%
• 81 à 90 ans : 20% / 80%
• Plus de 91 ans : 10% / 90%

Cas concrets : SCI, donation, transmission anticipée

J’ai appliqué ce barème pour transmettre la nue-propriété d’un appartement à mon fils quand il avait 22 ans. J’ai gardé l’usufruit, et donc les loyers, jusqu’à mes 65 ans. Avantage fiscal considérable. Pas de droits sur la pleine propriété, mais sur une valeur décotée.

Exemple chiffré : un bien de 300 000 € et un usufruitier de 67 ans

À 67 ans, la valeur de l’usufruit est de 40%. Donc :

• Usufruit = 120 000 €
• Nue-propriété = 180 000 €

Si vous donnez la nue-propriété à vos enfants, les droits sont calculés sur 180 000 € et non sur 300 000 €. C’est là tout l’intérêt du démembrement.

📌 Ce qu’il faut retenir (et ce que personne ne te dit)

Les erreurs fréquentes des investisseurs débutants

• Confondre démembrement civil et fiscal
• Penser que le barème reflète la valeur réelle du bien
• Oublier que l’usufruitier supporte l’entretien courant

Pourquoi les marchands de biens n’utilisent presque jamais ce barème

Parce qu’il n’est pas fait pour la revente rapide. Le démembrement fiscal est une logique patrimoniale de long terme. En marchand de biens, on joue le cash, pas la décote transmissible. Ce barème est top pour une famille, inutile pour une opération spéculative.

FAQ sur l’article 669 CGI

Quel est l’objectif de l’article 669 CGI ?

Déterminer la valeur fiscale des droits démembrés (usufruit et nue-propriété) pour le calcul des droits de donation, succession ou cession.

Comment se calcule la valeur de l’usufruit selon ce barème ?

Elle dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus il est jeune, plus son droit vaut cher. Le barème donne un pourcentage appliqué à la valeur du bien.

Ce barème est-il mis à jour chaque année ?

Non. Il est fixé par la loi et n’a pas été modifié depuis 2004. En revanche, la fiscalité autour du démembrement peut, elle, évoluer.