Assurance PNO : Guide complet pour les propriétaires non occupants

L’assurance PNO — pour Propriétaire Non Occupant — reste l’un des dispositifs les plus méconnus dans l’arsenal du bailleur immobilier. Et pourtant, elle peut littéralement sauver un patrimoine en cas de sinistre, de vacance locative, ou de défaut d’assurance du locataire. Que vous soyez investisseur aguerri ou primo-bailleur, voici le guide complet pour tout comprendre de cette protection essentielle.

Qu’est-ce que l’assurance PNO ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant est une couverture souscrite par un bailleur pour un logement qu’il possède mais n’habite pas. Elle intervient en complément — ou en substitution — de l’assurance du locataire. Elle couvre les risques liés au bien, qu’il soit loué, vacant ou en transition de location.

Cette assurance est-elle obligatoire ?

La liberté de souscription du propriétaire

En principe, l’assurance PNO n’est pas légalement obligatoire pour un bailleur individuel. Cependant, elle est vivement recommandée car elle permet de garantir le bien même en l’absence de locataire ou si ce dernier n’est pas correctement assuré.

Un dispositif obligatoire pour les copropriétaires

Depuis la loi Alur (2014), l’assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires bailleurs en copropriété. Elle vise à protéger les parties communes et les voisins en cas de sinistre imputable au lot privatif, même s’il est vacant.

Quelles sont les garanties d’une assurance PNO ?

Les garanties de base

• Responsabilité civile propriétaire : couvre les dommages causés aux tiers par le bien (ex : fuite d’eau venant d’un appartement vide).
• Dégâts des eaux, incendie, explosion : couverture classique des sinistres.
• Catastrophes naturelles : protection en cas d’événements climatiques reconnus.

Les garanties complémentaires

• Vol, vandalisme : souvent optionnelle, utile en cas de logement vide.
• Recours des voisins : prise en charge si le sinistre impacte des tiers.
• Protection juridique : accompagnement en cas de litige avec le locataire ou la copropriété.
• Perte de loyers : si le bien devient inhabitable à la suite d’un sinistre garanti.

Quel est le prix d’une assurance PNO ?

Le coût d’une assurance propriétaire non occupant varie selon plusieurs critères :

• La surface et la valeur du bien
• La localisation géographique
• Le type de location (vide ou meublée)
• Le niveau de garanties choisi

En moyenne, on estime une fourchette allant de 50 à 150 €/an pour un appartement standard. Ce coût est déductible des revenus fonciers pour les bailleurs imposés au réel.

Pourquoi souscrire une assurance PNO même avec un locataire assuré ?

Un locataire mal assuré, ou qui suspend son contrat en cas de litige, peut vous exposer à des risques importants. La PNO prend alors le relais. Elle agit aussi en cas de sinistre pendant une vacance locative. Enfin, la plupart des contrats multirisques habitation souscrits par les locataires n’incluent pas certains dommages structurels (toiture, installations communes…).

Qui paie l’assurance PNO ?

C’est toujours le bailleur qui paie cette assurance. Elle ne peut pas être refacturée au locataire. En revanche, elle est souvent fiscalement déductible dans le cadre de l’imposition au réel, ce qui la rend plus légère à supporter.

La PNO est-elle déductible des impôts ?

Oui, à condition d’être imposé au régime réel, l’ensemble des primes versées au titre d’une assurance PNO peut être déduit des revenus fonciers. C’est un excellent levier d’optimisation fiscale pour les investisseurs avertis.

Comment bien choisir son assurance PNO ?

Critères à analyser

• Plafonds d’indemnisation
• Franchises
• Délais de carence
• Étendue des garanties complémentaires
• Possibilité de regrouper plusieurs biens sous un même contrat

Erreurs à éviter

• Souscrire une PNO trop minimaliste, avec peu de garanties réelles
• Oublier de couvrir les périodes de vacance locative
• Négliger la protection juridique, souvent précieuse en cas de conflit

FAQ – Assurance PNO

Qu’est-ce qu’un propriétaire non occupant ?

C’est un bailleur qui détient un bien immobilier sans y résider personnellement. Il peut s’agir d’un appartement loué ou en attente de locataire.

Qui doit souscrire une assurance PNO ?

Tout bailleur d’un logement en copropriété est tenu légalement de la souscrire. Pour les autres, cela reste optionnel mais fortement recommandé.

Comment choisir son assurance PNO ?

Comparez les garanties, les exclusions, les franchises et les services inclus (assistance, protection juridique, gestion sinistres…).

La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non, sauf si une garantie spécifique « loyers impayés » est incluse ou souscrite en complément.

Peut-on couvrir plusieurs biens avec un seul contrat PNO ?

Oui, de nombreux assureurs proposent des formules multi-biens, pratiques pour les investisseurs possédant un parc locatif.

Conclusion

L’assurance PNO est bien plus qu’un simple contrat annexe. C’est une protection juridique et financière indispensable pour tout propriétaire bailleur, qu’il s’agisse d’un appartement en ville, d’une maison meublée ou d’un bien en attente de relocation.

Entre les obligations légales, les risques de sinistres et les carences éventuelles du locataire, la souscription d’une PNO robuste et adaptée s’impose comme une évidence patrimoniale.

Ne pas en avoir, c’est exposer son bien — et parfois sa responsabilité civile personnelle — à des risques majeurs. Comme toujours en immobilier : anticipez, couvrez, sécurisez.