Ma première rencontre avec LyBox : de la curiosité à l’essai terrain

Pourquoi je m’y suis intéressé (et mes doutes initiaux)

J’ai dû entendre parler de LyBox une dizaine de fois avant de me décider à tester. Au début, j’étais sceptique. Encore un outil « révolutionnaire » censé remplacer le travail d’analyse qu’on fait à la main depuis des années ? J’y croyais moyen. Et franchement, après 17 ans dans l’immobilier, je suis pas du genre à me jeter sur les gadgets numériques sans raison.

Mais un soir, un investisseur que je respecte beaucoup me dit : « Tu perds du temps à faire tes recherches sur 10 onglets. LyBox le fait pour toi ». Ok. Testons. Je m’inscris, je paramètre deux ou trois critères, je regarde les résultats… et là, j’avoue que j’ai été surpris.

Ce que je cherchais vraiment (et que je ne trouvais pas ailleurs)

Mon besoin était simple : trouver des biens rentables, sans y passer mes soirées, et surtout, sans passer à côté d’opportunités à cause d’un filtre mal paramétré sur Leboncoin. Je voulais un moteur qui pense comme moi. Spoiler : aucun outil ne pense comme un investisseur aguerri. Mais LyBox s’en approche.

J’ai aussi testé d’autres outils avant. Des simulateurs de rentabilité très beaux sur le papier, mais complètement déconnectés du terrain. Ou alors des agrégateurs d’annonces sans intelligence, avec les mêmes erreurs de calcul qu’un agent débutant. Ici, au moins, j’avais un outil qui essayait de s’adapter à mon raisonnement.

Comment fonctionne LyBox ? (Et ce qu’on ne te dit pas sur la page d’accueil)

La recherche de biens et les premiers filtres

L’interface est sobre, un peu froide, mais efficace. Tu entres tes critères : villes, budget, surface, type de bien… Et là, tu obtiens une sélection pré-filtrée plutôt pertinente. Ce que j’ai aimé ? La possibilité de croiser les données fiscales, les loyers de marché, et les charges estimées. Rien que ça, c’est du temps gagné.

Les filtres sont clairs, bien conçus, et surtout : ils ne noient pas l’utilisateur dans une infinité d’options inutiles. On va à l’essentiel. Et c’est ce qu’on attend d’un outil pensé pour les investisseurs.

Les annonces proposées : une vraie sélection ou un simple agrégateur ?

Honnêtement, c’est un mix. Certaines annonces sont clairement remontées automatiquement, d’autres semblent « nettoyées ». Il y a encore du bruit. Mais on passe de 100 annonces peu qualité à 15 vraiment pertinentes. C’est pas mal.

J’ai aussi remarqué que certaines villes sont mieux “traitées” que d’autres. Sur Lyon, c’est très solide. Sur des villes plus petites, le moteur est parfois un peu paresseux. Mais bon… l’amélioration est continue. Et l’équipe est réactive sur les retours.

L’analyse de cash-flow automatisée : gadget ou vrai gain de temps ?

C’est LE gros atout. Tu cliques sur une annonce, et tout est prérempli : prix, frais de notaire, travaux, loyer estimé, fiscalité… Le simulateur te sort un cash-flow prévisionnel. Est-ce que c’est parfait ? Non. Est-ce que ça te fait gagner 2h d’analyse par bien ? Clairement, oui.

Ce que j’aurais aimé : pouvoir enregistrer plusieurs scénarios sur un même bien, ou intégrer des hypothèses fiscales plus fines (comme la SARL de famille, ou la location meublée à l’étranger). Mais soyons honnêtes, pour 80% des cas, le simulateur suffit largement.

Exemple d’annonce analysée (et mes remarques perso)

Le simulateur de cash-flow

Les données sont cohérentes, mais ça reste une base. Je conseille de vérifier les loyers avec les sites locaux ou SeLoger. La fiscalité par défaut est en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), c’est bien vu.

Le détail des frais… et les oublis classiques

Charges de copro ? Taxes foncières réelles ? Travaux de rafraîchissement ? Il manque encore un peu de granularité. Mais franchement, c’est 80 % du boulot fait.

Mes points d’alerte sur l’ergonomie

Certains menus sont planqués. Le simulateur mériterait une vue plus « investisseur » : tableau, bilan, TRI. Mais c’est en constante évolution. Et ça, c’est très bon signe.

Les vrais avantages de LyBox (quand on l’utilise bien)

Un gain de temps… pour ceux qui savent quoi chercher

Si tu débutes, tu peux passer à côté de la mécanique. Si tu sais lire entre les lignes, c’est un réducteur de temps démentiel. Ce qui me prend 4 heures à la main, je l’ai en 15 minutes avec LyBox.

Une mine d’or pour les investisseurs analytiques

Les passionnés de tableurs, de ratios, de simulation fiscale vont adorer. C’est comme avoir un mini-tableur embarqué, tout prêt. Gain de focus, zéro distraction. Tu restes dans le dur. Tu ne te disperses pas.

Parfait pour tester un marché inconnu

Tu veux te positionner sur Angers, Limoges, Perpignan ? Tu connais pas le terrain ? LyBox va te donner un panorama clair, rapide, actionnable. Pour préparer un week-end de visite, c’est génial. Et en phase d’analyse de secteur, ça te permet de sortir des villes trop saturées.

Ce que j’aime moins (et pourquoi je continue quand même à l’utiliser)

L’absence d’analyse juridique ou fiscale

Pas de distinction SCI à IR ou à l’IS (lire mon article sur la SCI pour mieux comprendre), peu de place pour les montages ou les optimisations. C’est normal pour un outil grand public, mais ça manque. Un mode “expert” serait une vraie valeur ajoutée.

Des approximations sur certains rendements nets

Parfois trop optimistes, parfois trop prudents. Il faut valider avec sa propre logique. Mais c’est prévisible quand on standardise autant. Et en immobilier, les moyennes masquent souvent les vraies perles… ou les vrais pièges.

Un outil à compléter, pas à suivre aveuglément

Si tu prends les estimations pour des vérités, tu te plantes. Mais si tu les prends comme point de départ pour affiner ton analyse, alors ça devient puissant. Comme tout outil, c’est l’utilisateur qui fait la différence.

LyBox : pour qui c’est adapté (et pour qui ça ne sert à rien)

Tu débutes et tu veux gagner du temps ? → Go

C’est pédagogique, bien foutu, et ça te forme en même temps que ça t’accompagne. Très bon point pour les premiers projets. Tu vas apprendre en pratiquant. Et c’est comme ça qu’on progresse le plus vite.

Tu cherches un outil tout-en-un ? → Pas encore…

Y’a pas de CRM, pas de suivi notaire, pas de checklist travaux intégrée. C’est un outil de recherche + analyse. Point. Mais on sent que la roadmap est vivante. Et ça, c’est encourageant.

Tu fais déjà tes propres tableurs ? → Complément utile

Perso, je garde mes tableurs. Mais j’utilise LyBox en amont : pour faire le tri, gagner du temps, et trouver des zones que je n’aurais pas identifiées autrement. Ça me permet aussi de valider mes intuitions plus vite.

Verdict après 6 mois d’utilisation réelle

Ce que j’en retiens

LyBox, c’est comme un assistant qui bosse pour toi pendant que tu dors. Il te prépare le terrain. Mais c’est à toi de jouer le match. Il ne remplacera jamais le flair, l’expérience, le coup de fil à l’agent. Mais il te donne un avantage clair sur ceux qui tâtonnent dans le noir.

Est-ce que je le recommande ?

Oui, sans hésitation. Mais pas comme baguette magique. Comme levier d’efficacité. Surtout si tu fais de la prospection multi-villes. Pour moi, c’est l’un des rares outils qui tiennent leurs promesses.

Mon combo perso : LyBox + tableur maison + appels terrain

Je commence avec LyBox. Je filtre. J’analyse. Puis j’appelle. Parce qu’aucun algorithme ne remplacera jamais un coup de fil à l’agent pour capter le off-market ou détecter une copro bancale. Mais avec LyBox, j’ai gagné en réactivité. Et ça, ça fait toute la différence.