Bricks.co en 2025 : avis, risques et analyse complète de l’immobilier fractionné

Introduction

J’ai vu naître Bricks en 2021 comme on regarde une startup qui veut “disrupter” l’immobilier. Leur promesse tenait en une phrase : « Investir dans la pierre dès 10 €, sans banque, sans paperasse, sans tracas ». Évidemment, ça a fait rêver. Moi, ça m’a rappelé les pubs de défiscalisation dans les années 90 : trop beau pour être vrai ? Ou vrai, mais avec un gros astérisque en bas de page ?

Quatre ans plus tard, on a le recul. Le modèle a évolué. Certains investisseurs sont contents. D’autres déchantent. L’immobilier fractionné façon Bricks soulève autant d’enthousiasme que de critiques.

Qu’est-ce que Bricks.co ?

Bricks est une plateforme française d’investissement immobilier fractionné, fondée en 2020. Elle a beaucoup communiqué sur les réseaux sociaux, notamment avec son fondateur, Cédric O’Neill, très présent dans les médias.

Le concept initial : les royalties

À l’origine, les investisseurs achetaient des “bricks” (parts de 10 €) et percevaient une part des loyers proportionnelle. C’était clair, simple, séduisant.

Problème : le modèle n’était pas conforme à la réglementation. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) a fini par taper du poing.

Le modèle actuel : les obligations

Depuis 2023-2024, Bricks a basculé vers un modèle obligataire. Tu ne touches plus directement des loyers, tu achètes une obligation qui finance un projet. En échange, tu touches des intérêts (généralement 8 à 10 % brut) sur une durée de 18 à 24 mois.

👉 Concrètement, Bricks ressemble désormais beaucoup à une plateforme de crowdfunding immobilier.

Bricks est-il un bon investissement ?

Les avantages

• Accessibilité : dès 10 €, tu peux mettre un pied dans l’immobilier. Ça séduit beaucoup de jeunes.
• Diversification : tu peux mettre 50 € sur 10 projets différents au lieu de tout miser sur un appartement.
• Simplicité : pas de gestion locative, pas de travaux, pas de syndic, rien.

Les inconvénients

• Pas de levier bancaire : tu ne peux pas emprunter pour investir. Donc tes gains sont mécaniquement limités.
• Rendement réel souvent plus bas : 10 % brut annoncé → 7 % net après flat tax.
• Liquidité limitée : impossible de sortir avant la fin du projet. Contrairement à une SCPI, pas de marché secondaire fluide.

Les risques

• Risque de défaut (le projet ne rapporte pas assez, ou la société fait faillite).
• Risque de retard (très courant, parfois plusieurs mois sans versements).
• Risque réglementaire (comme on l’a vu avec le passage aux obligations).

👉 En résumé : Bricks n’est pas un placement de “bon père de famille”. C’est un produit d’épargne spéculatif.

Rendements et TRI : la vraie histoire

Bricks met en avant des rendements bruts de 8 à 10 %. Mais la réalité est plus nuancée.

Exemple concret

• Investissement : 1 000 € sur un projet 18 mois à 10 % brut.
• Intérêts bruts : 150 €.
• Flat tax 30 % : -45 €.
• Net = 105 €.
• TRI ≈ 6,7 %.

Si retard de 6 mois → TRI tombe à 5 %.

👉 Ça reste mieux qu’un livret A (3 %), mais moins que certaines SCPI (4,5 % net) avec mutualisation et stabilité.

Comparaison avec le crowdfunding immobilier

Des plateformes comme Baltis ou Anaxago proposent aussi du 8-10 %, mais avec un cadre AMF plus clair et une ancienneté supérieure.

Le modèle économique de Bricks

Comment Bricks gagne de l’argent

• Commission sur les montants collectés (≈ 5-10 %).
• Frais de gestion.
• Marge intégrée dans la structuration financière.

Pourquoi le changement de modèle ?

Les royalties faisaient rêver, mais n’étaient pas encadrées juridiquement. Aujourd’hui, Bricks a dû se mettre au pas. Ce n’est plus de la “propriété fractionnée”, mais bien du crowdfunding obligataire.

Conséquence pour l’investisseur

Moins sexy (tu ne touches plus “tes loyers”), mais plus sécurisé légalement.

Bricks est-il fiable ?

La promesse

Chaque projet est adossé à un actif immobilier réel.

La réalité

• Des retards de paiement signalés.
• Communication pas toujours claire.
• Certains projets moins rentables que prévu.

Avis clients

Trustpilot : 4/5.

• Les fans : adorent la simplicité et le marketing “cool”.
• Les critiques : trouvent les rendements surfaits et la liquidité problématique.

👉 Verdict : Bricks inspire confiance à une partie de sa communauté, mais reste fragile comparé à des acteurs plus établis.

Comparaison Bricks vs autres placements

Bricks vs SCPI

• SCPI : rendement 4,5 % net, stabilité, mutualisation.
• Bricks : rendement plus élevé sur le papier, mais risque plus fort.

Bricks vs crowdfunding immobilier

Similaire dans le principe.

Bricks joue sur l’accessibilité (10 €) quand d’autres demandent 1 000 €.

Bricks vs immobilier direct

• Immobilier direct : levier bancaire, patrimoine tangible, fiscalité optimisable (LMNP, déficit foncier).
• Bricks : pas de levier, pas de fiscalité avantageuse, mais pas de gestion locative non plus.

Comment investir sur Bricks ?

• Ouverture de compte : en ligne, rapide.
• Ticket d’entrée : 10 € par obligation.
• Durée des projets : 18 à 24 mois.
• Sortie : attendre la maturité (pas de liquidité intermédiaire).

👉 Autrement dit : tu bloques ton argent, comme avec un compte à terme.

Pour qui Bricks est-il adapté ?

• Les jeunes investisseurs qui veulent tester l’immobilier sans gros budget.
• Ceux qui cherchent à diversifier avec de petites sommes.
• Pas adapté pour ceux qui veulent construire un patrimoine ou utiliser du crédit.

Conclusion : faut-il investir dans Bricks en 2025 ?

Bricks, c’est une belle idée marketing : démocratiser l’immobilier. Accessible, ludique, démocratique. Mais c’est aussi un produit limité : pas de levier bancaire, rendement net moins sexy qu’annoncé, risque réel.

👉 Mon avis : Bricks est une option de diversification, pas une stratégie patrimoniale. Mets 100 € ou 500 € pour tester, mais ne construis pas ton avenir financier dessus. Pour ça, l’immobilier direct, les SCPI ou même le crowdfunding classique restent plus solides.

Merci d’avoir lu 🙏. N’oublie pas : le meilleur investissement, ce n’est pas celui qui brille sur Instagram, c’est celui qui résiste au temps.

❓ FAQ Bricks.co

Est-ce que Bricks est fiable ?
Oui, mais les retards existent. Risque supérieur aux SCPI.

Comment récupérer son argent ?
À la fin de la durée de l’obligation (18-24 mois).

Quels rendements espérer ?
6-7 % net en moyenne, pas 10 %.

Peut-on louer ou gérer le bien ?
Non, tu n’es pas propriétaire direct.

Quelle différence avec une SCPI ?
SCPI = mutualisation, stabilité. Bricks = accessibilité, marketing.