Comment créer une SCI en 2026 ? Guide complet et conseils d’investisseur

Je me souviens encore de ma première SCI. C’était en 2012, avec mon frère. On voulait acheter un immeuble à Lyon mais aucun de nous deux ne voulait se retrouver bloqué dans l’indivision.

Alors, après des semaines de recherches et quelques rendez-vous mouvementés chez le notaire, on a monté notre première SCI familiale. Douze ans plus tard, elle détient toujours 4 appartements, et franchement, c’était l’une de mes meilleures décisions patrimoniales.

Créer une SCI, ce n’est pas réservé aux grandes fortunes. En 2026, c’est même devenu l’outil préféré des investisseurs qui veulent structurer, transmettre et optimiser fiscalement leur patrimoine. Mais il ne faut pas se tromper : ça reste une vraie société, avec ses contraintes.

Alors, voyons ensemble comment créer une SCI, étape par étape.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Définition de la Société Civile Immobilière

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui a pour but principal la gestion d’un patrimoine immobilier. En clair : elle permet à plusieurs personnes (les associés) de détenir ensemble un bien immobilier via des parts sociales.

Différence entre SCI et indivision

En indivision, chaque indivisaire possède une quote-part du bien. Résultat : à la moindre mésentente, c’est le blocage assuré. Dans une SCI, ce sont les statuts qui organisent la gestion, et chaque associé détient des parts sociales (pas directement le bien).

👉 Exemple concret : si mon frère veut céder ses parts, il ne bloque pas la vente de l’immeuble, il revend juste ses titres.

Caractéristiques principales d’une SCI

• Minimum 2 associés (pas de maximum).
• Objet social : gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
• Responsabilité des associés illimitée, mais proportionnelle à leurs parts.
• Gérance définie dans les statuts.

Pourquoi créer une SCI ?

Les avantages fiscaux (IR ou IS)

Par défaut, la SCI est imposée à l’IR (impôt sur le revenu), ce qui permet de faire remonter les loyers dans la déclaration des associés. Mais elle peut aussi opter pour l’IS (impôt sur les sociétés). Dans ce cas, amortissements déductibles, mais fiscalité plus lourde sur la plus-value.

👉 J’ai déjà utilisé les deux régimes : l’IS pour des projets de revente rapide (marchand de biens) et l’IR pour du locatif long terme.

Une meilleure gestion du patrimoine immobilier

La SCI permet d’organiser les droits de chaque associé, d’éviter les blocages, et de nommer un gérant pour fluidifier la gestion.

Transmission facilitée

La SCI est redoutable pour la transmission : tu peux donner progressivement des parts à tes enfants, en profitant des abattements tous les 15 ans. Et c’est beaucoup plus souple que de transmettre directement un bien en indivision.

Acheter à plusieurs sans se compliquer la vie

Amis, famille, partenaires : la SCI est le véhicule idéal pour acheter ensemble sans risques de conflits ingérables.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Nombre minimum d’associés

Il faut au moins deux associés. Ce peut être des personnes physiques ou morales.

Âge légal des associés

Tout majeur peut être associé. Les mineurs aussi, mais sous conditions (représentation légale par les parents).

Avec qui peut-on créer une SCI ?

• En famille (SCI familiale).
• Entre amis (SCI d’investissement).
• Avec une holding (SCI professionnelle).

Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?

La rédaction des statuts

C’est le cœur de la SCI. On y définit :

• l’objet social,
• la répartition des parts,
• les pouvoirs du gérant,
• les règles de cession des parts.

👉 Je conseille toujours de passer par un notaire ou un expert. Les statuts copiés-collés sur internet, c’est la porte ouverte aux conflits.

Le dépôt du capital social

Le capital peut être faible (1 € symbolique), mais il peut aussi intégrer des apports en nature (un immeuble).

La publication d’une annonce légale

Obligatoire pour officialiser la création de la société. Coût : environ 150 € en 2025.

L’immatriculation au registre du commerce

Depuis 2023, tout passe par le guichet unique INPI. Frais de greffe : environ 65 €.

Les formalités en ligne

Aujourd’hui, tu peux tout faire en ligne, en quelques clics. Mais je répète : ne néglige pas les statuts.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Frais administratifs

• Annonce légale : ~150 €.
• Greffe : ~65 €.

Frais de rédaction des statuts

• En ligne (Legalstart, Captain Contrat, etc.) : 200 à 400 €.
• Par notaire : 1 000 à 2 500 € selon la complexité.

Apports en nature

Si tu apportes directement un bien immobilier, des frais de notaire s’appliquent.

👉 En clair : créer une SCI coûte de 250 € à 3 000 € selon si tu passes par une plateforme ou un notaire.

La fiscalité d’une SCI en 2025

SCI à l’IR

• Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de loyers.
• Avantage : simplicité, pas de double imposition.
• Inconvénient : pas d’amortissement possible.

SCI à l’IS

• La société paie l’impôt sur ses bénéfices (15 % puis 25 %).
• Avantage : possibilité d’amortir le bien, impôt réduit sur loyers.
• Inconvénient : taxation lourde des plus-values à la revente.

👉 Mon conseil : IR pour du patrimoine long terme. IS pour du cash-flow ou de la revente à court/moyen terme.

Tableau récapitulatif : créer une SCI en pratique

Conclusion : Créer une SCI, un outil patrimonial puissant mais exigeant

La SCI est un formidable outil patrimonial. Elle permet d’acheter à plusieurs, de structurer la gestion, de transmettre progressivement, et d’optimiser sa fiscalité. Mais elle n’est pas magique : mal utilisée, elle peut devenir un carcan administratif et fiscal.

Pour moi, la SCI est pertinente si tu as une vision à long terme, si tu veux investir en famille, ou si tu prépares déjà la transmission. Mais si tu débutes seul avec un studio, inutile de te compliquer la vie : achète en nom propre, et réserve la SCI pour plus tard.

Merci d’avoir lu jusqu’ici 🙏

❓ FAQ sur la création d’une SCI

Que veut dire SCI ?

SCI signifie Société Civile Immobilière.

Pourquoi créer une SCI ?

Pour gérer, optimiser fiscalement et transmettre son patrimoine immobilier.

Qui peut créer une SCI ?

Toute personne majeure (ou mineure représentée) avec au moins un associé.

Quel est le coût de création d’une SCI ?

Entre 250 € (plateforme en ligne) et 3 000 € (notaire + apports en nature).

L’apport en nature d’un immeuble peut-il intervenir dès la création ?

Oui, mais nécessite un acte notarié et des frais associés.

Est-ce qu’un associé peut occuper un bien de la SCI ?

Oui, mais il doit payer un loyer (sinon risque de requalification fiscale).

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

• Formalisme administratif.
• Responsabilité illimitée des associés.
• Fiscalité parfois défavorable si mal choisie.