Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Définition : ensemble des mécanismes légaux permettant de réduire ses impôts grâce à un investissement immobilier. L’État récompense les investisseurs qui participent à une politique publique : création de logement, rénovation, préservation du patrimoine…

Pourquoi l’État encourage-t-il l’investissement ?

Parce qu’il n’a pas les moyens de tout financer. Il délègue aux investisseurs privés en échange d’un avantage fiscal. C’est du donnant-donnant.

La fin du dispositif Pinel : et maintenant ?

Petit rappel

Créé en 2014, le Pinel offrait jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement locatif.

Pourquoi il disparaît

Coût très élevé pour l’État et inflation des prix du neuf. Supprimé au 1er janvier 2025.

Conséquences

• Moins d’attrait pour le neuf.
• Retour en force de l’ancien et de la rénovation.
• Plus de sélectivité : seuls les bons projets subsisteront.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Avantages : amortissement du bien et du mobilier, régime BIC favorable. Impôt souvent nul plusieurs années.

Conditions : recettes annuelles < 23 000 € ou 50 % des revenus globaux, location réellement meublée.

👉 Mon avis : la niche la plus accessible et durable en 2025.

Loi Denormandie

Avantages : réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix + travaux, appliquée à l’ancien.

Conditions : ville éligible, 25 % de travaux minimum, loyers plafonnés.

Loi Malraux

Avantages : réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans).

Conditions : immeuble en secteur sauvegardé ou site patrimonial remarquable.

Loi Monuments Historiques

Avantages : déduction intégrale des travaux du revenu global, sans plafond.

Conditions : immeuble classé ou inscrit, autorisation des Bâtiments de France.

Déficit foncier

Avantages : imputation jusqu’à 10 700 € de déficit par an sur le revenu global. Le reste est reportable.

👉 Retour d’expérience : très puissant pour réduire l’impôt, surtout pour les investisseurs de classe moyenne.

Loc’Avantages (ex “Louer Abordable”)

Avantages : réduction d’impôt proportionnelle à l’effort de loyer (jusqu’à 65 % du revenu brut foncier).

Conditions : convention ANAH, loyers plafonnés, ressources limitées.

SCPI fiscales

Avantages : réduction d’impôt selon le dispositif (Pinel, Malraux, déficit foncier).

Conditions : placement collectif, faible liquidité, frais de gestion élevés.

Comment choisir le bon dispositif ?

Par profil

• Débutant : LMNP, Loc’Avantages.
• Intermédiaire : déficit foncier, Denormandie.
• Avancé : Malraux, Monuments Historiques.

Par objectifs

Préparer la retraite → LMNP.
Diversifier → SCPI fiscales.
Valoriser un patrimoine → Denormandie ou déficit foncier.

Erreurs à éviter

• Acheter uniquement pour l’avantage fiscal.
• Sous-estimer charges et travaux.
• Oublier que la rentabilité prime toujours.

Conclusion : défiscaliser en 2025, une stratégie d’adaptation

La fin du Pinel ouvre la voie à des dispositifs plus ciblés et pragmatiques. En 2025, défiscaliser intelligemment, c’est choisir le bon outil au bon moment, en fonction de son profil.

Je continue à privilégier le LMNP et le déficit foncier : durables, efficaces, pragmatiques.

Souviens-toi : la rentabilité prime toujours. La défiscalisation, c’est le bonus, pas le moteur.

❓ FAQ : Défiscalisation immobilière en 2025