Dans quels quartiers investir à Bordeaux en 2025 ? Mon avis d’investisseur

Le jour où j’ai failli signer à Bordeaux… sans comprendre la ville

Je n’oublierai jamais cette visite à Bacalan, en 2016. Un agent enthousiaste, un bien bien situé « à deux pas de la Garonne », une promesse de rendement à 5,2 %. Tout semblait aligné.

Mais quelque chose clochait. L’environnement, la vétusté de la copro, l’absence d’informations sur les travaux à venir…

J’ai reculé. Et heureusement. Trois mois plus tard, j’apprenais que le quartier était encore sous tension, que les loyers espérés n’étaient pas atteignables, et que l’immeuble avait été ciblé pour une réhabilitation obligatoire.

Depuis, j’ai appris. Par l’échec, par l’observation, par le terrain. Aujourd’hui, je partage ce que je regarde vraiment avant d’investir à Bordeaux. Ce que je ferais. Et ce que j’éviterais.

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🧾 Récapitulatif express pour investisseurs pressés

• 🔍 Les quartiers à fort potentiel en 2025 : Chartrons, La Bastide, Saint-Seurin, Pessac-Talence
• ⚠️ À surveiller : Mérignac, Caudéran, Bordeaux-Sud
• 💡 Mes critères clés : tension locative réelle, projets urbains concrets, profil du locataire cible
• 💰 Stratégie : adaptée à votre budget et à votre niveau d’engagement

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Bordeaux, ville-miroir : belle, dynamique… mais exigeante

Une métropole qui séduit, parfois trop

Le TGV, la Cité du Vin, l’attractivité des écoles et un certain art de vivre… Bordeaux coche toutes les cases.

Mais qui attire… sélectionne. Les prix ont explosé entre 2015 et 2020. Depuis, le marché se stabilise, mais la compétition reste forte. Et les erreurs coûtent cher.

Un marché immobilier sous tension (et sous pression)

On est dans une ville où l’offre locative n’est pas toujours au bon endroit. Trop de studios à Caudéran. Pas assez de T3 à La Bastide. Des copropriétés vieillissantes à Saint-Michel.

Ce n’est pas un marché unifié. C’est un patchwork.

Qui investit à Bordeaux aujourd’hui (et pourquoi) ?

Beaucoup de franciliens. Des jeunes actifs. Des investisseurs en LMNP. Mais aussi des locaux qui cherchent à défiscaliser ou à sécuriser un complément de retraite.

L’enjeu : trouver sa place dans ce jeu à plusieurs vitesses.

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Quartiers en vue : mes 6 coups de cœur et 2 fausses bonnes idées

Les Chartrons – Le charme bourgeois-bohème assumé

Un des plus beaux compromis entre charme, dynamisme, proximité centre et attractivité locative. Parfait pour les couples, cadres et profils hybrides. Mais attention aux immeubles mal isolés.

La Bastide – L’avenir de la rive droite

Un potentiel fou, mais encore sous-exploité. Les prix sont intéressants (en comparaison). Le tram change tout. Très bon pari à moyen-long terme.

Saint-Seurin/Fondaudège – L’équilibre parfait pour louer vite

Quartier résidentiel central, très apprécié des familles. Rentabilité contenue, mais vacance quasi nulle.

Pessac & Talence – L’option étudiante (si bien gérée)

Indispensable de comprendre les flux étudiants, les périodes de rotation, la réglementation. Rentabilité brute OK, mais beaucoup d’entretien.

Mérignac – Attractif, mais pas à n’importe quel prix

Ville dynamique, mais attention : certaines zones sont surcotées. Restez collé au tram. Et ciblez les jeunes actifs ou familles primo-accédantes.

Le Triangle d’Or – Du prestige, oui… du rendement, non

Clairement patrimonial. À éviter pour de la rentabilité immédiate.

Caudéran – Résidentiel… mais peu de dynamisme locatif

Souvent surévalué pour l’investissement locatif. Très bien pour une résidence principale.

Bordeaux-Sud – Mutation intéressante, mais attention aux poches sensibles

Il y a des rues à éviter, et d’autres à anticiper. Faites-vous accompagner.

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Ce que je regarde avant chaque investissement à Bordeaux

Accessibilité (tram, vélo, temps centre-ville)

Une règle d’or : être à moins de 10 minutes d’un arrêt de tram. C’est un filtre simple, mais implacable.

Typologie de bien VS type de locataire visé

T2 pour étudiant longue durée ? T3 pour colocation ? Studio meublé pour jeunes actifs ? Chaque quartier a son profil-type. Ne le négligez jamais.

Calendrier des projets urbains (ce qui change vraiment)

Bordeaux Métropole a des projets ambitieux, mais certains sont repoussés. Ne pariez que sur ce qui est lancé, pas annoncé.

Rendement brut, net, réel (et ce qu’on oublie de compter)

Le rendement « affiché » ne veut rien dire s’il ne prend pas en compte la taxe foncière, les charges non récupérables, les travaux à venir.

💡 Conseil perso : Faites une simulation à 5 ans, avec rotation locative incluse. Pas juste un calcul sur une année pleine idéale.

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Quel budget, quelle stratégie ?

Moins de 250 000 € → tension et rapidité

Studio/T2, souvent à rénover. Il faut se battre sur les dossiers, être prêt avant même la visite.

Entre 250k et 500k → sélectivité et différenciation

Pensez à la valeur perçue du bien : cachet, localisation, orientation. Ce n’est plus le prix au m² qui fait tout.

Plus de 500k → patrimoine, déficit foncier, stratégie long terme

Investissement raisonné. Parfait pour créer une base solide, avec une approche fiscale sur-mesure.

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Conclusion – Ce que je referais (ou éviterais) en 2025

Je resterais fidèle à une règle : ne jamais se laisser griser. Bordeaux est séduisante, mais complexe.

J’irai là où la tension locative est forte, mais maîtrisée. J’éviterai les coups de cœur mal calibrés. Et je prendrais le temps d’analyser. Toujours.

Si vous hésitez, c’est bon signe. Le doute est souvent le début de la lucidité.

Si vous avez apprécié cet article et que vous ne savez toujours pas dans quelles villes investir, je vous encourage à lire mon article sur les quartiers où investir à Lyon.

FAQ – Pour aller plus loin

Quel est le meilleur quartier de Bordeaux pour un étudiant ?

La Victoire reste une référence, mais Talence et Pessac ont l’avantage des campus à proximité.

Peut-on encore viser un 5 % net à Bordeaux ?

Oui, mais dans l’ancien avec travaux, en LMNP optimisé. Pas dans le neuf clé en main.

Comment bien évaluer la tension locative ?

Vacance moyenne, délais de relocation, nombre d’offres similaires sur Leboncoin : ce sont vos trois meilleurs amis.

Quelles erreurs commettent les primo-investisseurs ?

Ne pas visiter plusieurs fois. Négliger les charges. Sauter sur un bien sans comprendre la copropriété. Et oublier la fiscalité.

Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien à Bordeaux ?

Je recommande l’ancien, pour la souplesse, les possibilités d’optimisation, et le cachet. Mais chaque stratégie a ses vertus… si elle est alignée à vos objectifs.