Dans quels quartiers investir à Nice en 2025 ? Mon analyse et mes conseils

Je me souviens encore de ma première visite à Nice pour y étudier un projet d’investissement.

C’était en 2016. J’avais rendez-vous avec un agent du quartier du Port, et en traversant le Vieux Nice, je voyais ces façades colorées, ces odeurs de socca qui s’échappaient des petites rues et surtout cette foule de touristes en plein mois de septembre.

À ce moment-là, j’ai compris que Nice avait un avantage unique : sa saison ne s’arrête jamais vraiment. C’est ce qui en fait un terrain de jeu idéal pour un investisseur.

Mais encore faut-il choisir le bon quartier.

Pourquoi investir à Nice reste une valeur sûre ?

Une attractivité touristique internationale

Nice, c’est la deuxième ville la plus visitée de France avec plus de 5 millions de touristes par an, derrière Paris et devant Lyon. Entre la Promenade des Anglais, les musées, les festivals et son climat méditerranéen, la ville séduit toute l’année. Cet afflux constant soutient fortement la demande en location saisonnière.

Une économie portée par le technopôle et l’aéroport

L’économie locale repose sur deux piliers : l’aéroport Nice Côte d’Azur (deuxième de France en trafic après Paris) et Sophia-Antipolis, le plus grand technopôle d’Europe, situé à proximité. Résultat : un bassin d’emplois dynamique qui attire cadres, ingénieurs et entreprises internationales.

Une population stable et étudiante

Avec plus de 340 000 habitants et une aire urbaine de plus d’un million de personnes, Nice est une ville stable démographiquement. Les étudiants y sont aussi nombreux, notamment grâce à l’Université Côte d’Azur, à l’EDHEC et aux nombreuses écoles spécialisées. Autrement dit : une demande locative régulière et diversifiée.

Une ville innovante et verte

Nice ne se repose pas sur ses acquis. Elle développe des projets ambitieux : rénovation urbaine à l’Est, éco-quartiers, tramway moderne, engagement environnemental. Ces investissements publics renforcent l’attractivité de certains secteurs encore sous-évalués.

Ce qu’il faut savoir avant d’investir à Nice

Prix moyen au m²

En 2025, le prix moyen tourne autour de 5 000 €/m², mais avec de fortes disparités : certains quartiers populaires sont encore accessibles à 3 000 €/m², tandis que le Carré d’Or peut dépasser 8 000 €/m². Il faut donc bien cibler selon ton budget et ta stratégie (rendement ou valorisation).

Typologies recherchées

Les étudiants privilégient les studios et T2 proches du centre et des transports. Les familles cherchent du 3 pièces ou plus dans des zones calmes, avec écoles et espaces verts. Les touristes raffolent du Vieux Nice, du Port et de tout ce qui touche à la Promenade.

Attention à la location courte durée

Nice est une zone tendue, et la location type Airbnb est encadrée. Dans certains quartiers, une autorisation de changement d’usage est obligatoire. Il faut donc vérifier la réglementation avant de se lancer en meublé de tourisme.

Les meilleurs quartiers où investir à Nice en 2025

Le Vieux Nice & le Port

Cœur historique de la ville, le Vieux Nice attire touristes et jeunes actifs. Les ruelles pittoresques, les restaurants et la proximité du Port en font une zone idéale pour la location saisonnière ou le LMNP. Attention toutefois aux prix déjà élevés et aux immeubles anciens nécessitant parfois des travaux lourds. Le Port, de son côté, est en pleine valorisation, avec des rénovations urbaines qui redessinent le secteur.

Le Carré d’Or

Quartier chic par excellence, autour de la Promenade des Anglais et de l’avenue Jean Médecin, le Carré d’Or attire une clientèle aisée. Ici, pas de rendement explosif (3 à 4 % bruts en moyenne), mais une valeur patrimoniale solide. C’est le secteur idéal pour sécuriser un capital ou viser une plus-value à long terme.

Le Centre-ville : Libération, Musiciens, Jean-Médecin

Ces quartiers mélangent habitation, commerces et transports. La demande locative y est constante, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. Les prix sont moins élevés qu’au Carré d’Or, avec des rendements autour de 4 à 5 %. La rénovation de la gare du Sud et du marché de la Libération a redonné un coup de jeune au secteur.

Nice Ouest : Fabron, Magnan, Promenade

Moins cher que le centre, Nice Ouest attire les familles et les investisseurs cherchant du rendement locatif en longue durée. La vue mer dans certains secteurs reste un atout fort. On y trouve de grandes résidences avec piscines et jardins, ce qui plaît aux familles et expatriés. Les loyers y sont stables et la demande solide.

Nice Est : Riquier, Saint-Roch, Ariane

Longtemps délaissé, l’Est de Nice bénéficie aujourd’hui de projets de rénovation et de l’extension du tramway. Riquier et Saint-Roch commencent à attirer jeunes actifs et investisseurs avisés. Ariane reste plus populaire, mais c’est là qu’on trouve encore des prix très accessibles, avec un potentiel de valorisation à long terme. C’est un pari : plus risqué, mais plus rentable si le secteur continue de se transformer.

Mon retour d’expérience et mes conseils pratiques

En 2019, j’ai failli investir dans un T2 au Port. Le bien affichait 290 000 €, mais grâce à l’analyse du marché et la stagnation de l’annonce (plus de 180 jours en ligne), j’ai pu négocier 20 000 € de moins. Finalement, le projet ne s’est pas fait pour d’autres raisons, mais cet épisode m’a confirmé une chose : à Nice, l’information et la patience paient toujours.

Mes conseils

• Si tu es primo-accédant ou petit investisseur : privilégie Libération ou Riquier, accessibles et recherchés en location étudiante.
• Si tu veux du prestige : vise le Carré d’Or ou le Port, mais prépare un budget conséquent et un rendement modéré.
• Si tu cherches du rendement : explore l’Est et certaines parties de l’Ouest. Tu auras des loyers stables et des prix plus abordables.

Conclusion : faut-il investir à Nice en 2025 ?

Oui, Nice reste l’une des villes les plus attractives de France pour investir, que ce soit en location longue durée, en LMNP ou en saisonnier.

La clé, c’est de choisir ton quartier en fonction de ta stratégie : sécuriser du patrimoine, chercher du rendement, ou anticiper une revalorisation.
En 2025, je recommande particulièrement le Port, Libération et Riquier pour les investisseurs intermédiaires, et le Carré d’Or pour ceux qui veulent diversifier avec un actif patrimonial solide.

Comme toujours en immobilier, il ne s’agit pas de trouver “le meilleur quartier” mais “le quartier qui correspond à ton projet”.