Réaliser un état des lieux de sortie : guide complet pour propriétaires et bailleurs
Je me souviens encore de mon premier état des lieux de sortie. C’était un studio étudiant, 18 m² à Lille.
Le locataire avait repeint un mur en noir “pour faire plus cosy”. Résultat : trois couches de blanc, deux jours de travail, et une belle discussion sur la retenue de caution.
C’est ce jour-là que j’ai compris que l’état des lieux de sortie n’est pas une formalité administrative. C’est une véritable assurance pour le propriétaire — à condition de le faire correctement.
Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
Une étape clé à la fin du bail
L’état des lieux de sortie est un document officiel établi à la fin de la location. Il décrit l’état du logement au moment où le locataire rend les clés. Il permet de comparer l’état du bien avec celui constaté à l’entrée et de déterminer d’éventuelles dégradations.
Objectif : protéger les deux parties
Ce document sert autant au bailleur qu’au locataire : il évite les litiges sur la restitution du dépôt de garantie et formalise la remise des clés. En cas de désaccord, il constitue la seule preuve légale de l’état du logement.
Cadre légal
La loi Alur du 27 mars 2014 encadre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Elle impose qu’il soit réalisé contradictoirement, daté, signé et joint au bail.
Quand faire l’état des lieux de sortie ?
Le bon moment
Il se réalise au moment précis où le locataire quitte les lieux et remet les clés. Ni avant (logement encore occupé), ni après (impossible de prouver quoi que ce soit une fois les meubles partis).
Qui doit être présent ?
Le bailleur (ou son mandataire) et le locataire doivent être présents. Si l’un des deux est absent, il peut mandater un tiers avec procuration. En cas de désaccord, un huissier de justice peut intervenir.
Comment se déroule un état des lieux de sortie ?
Documents à préparer
- L’état des lieux d’entrée
- Le bail de location
- Les factures d’entretien (chaudière, VMC, etc.)
- Les derniers relevés de compteurs
Les vérifications pièce par pièce
On inspecte minutieusement chaque élément : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, équipements, plomberie, électricité. En meublé, on ajoute le mobilier et les ustensiles de cuisine selon la liste prévue par décret.
Les relevés et signatures
Les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz doivent être inscrits sur le document. L’état des lieux est daté et signé par les deux parties, qui conservent chacune un exemplaire.
Logement vide ou meublé : les différences
État des lieux de sortie pour un logement vide
Le document doit comporter les mêmes rubriques que celui d’entrée. Si l’état des lieux d’entrée est absent, le logement est présumé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire apportée par le locataire.
État des lieux pour un logement meublé
Le bail meublé est régi par des règles spécifiques. Depuis la loi Alur, il doit inclure la liste du mobilier obligatoire (lit, table, frigo, plaques de cuisson, etc.). Si un élément manque ou est détérioré, le bailleur peut le retenir sur la caution.
Avant ou après le 27 mars 2014
Pour les baux antérieurs à cette date, l’état des lieux de sortie reste valable, mais les mentions obligatoires sont moins précises. Mieux vaut le refaire selon les normes actuelles pour éviter les litiges.
Que faire en cas de désaccord ?
Le recours à l’huissier
Si le locataire conteste l’état des lieux, l’huissier de justice peut intervenir. Ses honoraires (entre 150 et 250 €) sont partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire.
Les erreurs à éviter
- Ne pas dater ou signer le document
- Oublier de comparer avec l’état des lieux d’entrée
- Ne pas prendre de photos datées
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée
Le logement est présumé avoir été remis en bon état. Cela joue en faveur du locataire : le propriétaire devra prouver les dégradations avec des photos ou témoignages.
Restitution du dépôt de garantie
Délais légaux
- 1 mois si le logement est rendu sans dégradation
- 2 mois s’il y a retenue justifiée (travaux ou impayés)
Les retenues possibles
Le bailleur peut déduire uniquement les dégradations locatives : murs troués, meubles abîmés, robinet cassé, etc. L’usure normale ne peut pas être retenue. Par exemple, une peinture défraîchie après 5 ans n’est pas une dégradation.
Exemple concret
Un robinet cassé (60 €) + un mur à repeindre (120 €) = 180 € de retenue sur un dépôt de 700 €. Le reste doit être restitué dans le délai légal.
Combien coûte un état des lieux de sortie ?
Si le bailleur le réalise lui-même
Gratuit. C’est le cas le plus courant en LMNP ou en location directe.
Par une agence ou un professionnel
Entre 100 et 250 €, selon la surface. En cas de litige ou d’absence du locataire, l’huissier reste la référence légale.
Qui paie ?
En principe, le coût de l’état des lieux de sortie revient au bailleur. Le locataire ne peut être facturé que pour un état des lieux par huissier demandé à son initiative.
Conseils pratiques pour un état des lieux réussi
- Prévois 45 à 60 minutes pour un logement standard
- Fais l’état des lieux en plein jour
- Note tout ce qui peut prêter à discussion (traces, rayures, tâches…)
- Prends des photos datées et signe-les
- Utilise un modèle conforme à la loi Alur
- Teste les équipements : robinets, volets, chauffage, éclairage
Les outils numériques comme Rentila ou Smartloc facilitent la gestion : modèles automatiques, signatures électroniques et stockage sécurisé des documents.
Notre avis d’investisseur
Je vois trop de propriétaires négliger cette étape. Pourtant, c’est elle qui sécurise ton investissement. Un état des lieux bien fait, c’est un locataire qui comprend qu’il loue un logement entretenu, et un bailleur qui dort tranquille. En LMNP, j’intègre systématiquement un état des lieux précis, illustré de photos. C’est ma meilleure protection fiscale et juridique.
Si tu veux gagner du temps et éviter les erreurs, prépare ton modèle une bonne fois pour toutes, et garde-le sous format numérique. Un bon bailleur, c’est un bailleur organisé. 😉
FAQ – État des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Oui, pour tout logement loué en résidence principale. C’est une obligation légale depuis la loi Alur.
Que faire si le locataire refuse de signer ?
Note le refus sur le document et envoie-lui une copie par courrier recommandé. En cas de litige, l’huissier pourra trancher.
Peut-on faire l’état des lieux sans le locataire ?
Non, sauf en cas de départ non signalé. Dans ce cas, fais appel à un huissier pour officialiser la constatation.
Et s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?
Le bien est présumé en bon état initial. Le bailleur devra prouver les dégradations à ses frais.
Le dépôt de garantie doit-il être restitué avant la fin du préavis ?
Non, la restitution intervient seulement après la remise des clés et la réalisation de l’état des lieux.
