Investir dans une résidence étudiante : bonne idée ou fausse bonne affaire ?

Résidence étudiante : de quoi on parle vraiment ?

Résidence étudiante VS studio étudiant : la confusion classique

Beaucoup confondent « résidence étudiante » et « studio étudiant ». Pourtant, la nuance est capitale : l’un est intégré à une résidence avec services gérés par un exploitant, l’autre est un bien libre en pleine propriété, souvent plus souple.

Comment fonctionne une résidence gérée ?

Tu achètes un lot dans une résidence neuve ou récente, avec un bail commercial signé avec un gestionnaire (ex : Nexity Studéa, Les Belles Années, Odalys Campus…). Tu perçois des loyers, mais le gestionnaire s’occupe de tout… en théorie.

Les opérateurs majeurs du marché (et comment ils gagnent de l’argent)

Certains prennent jusqu’à 20 % de commission sur les loyers. Ils vendent aussi les biens clés en main à des prix souvent 10 à 20 % au-dessus du marché. Oui, ça mérite réflexion.

Pourquoi certains investisseurs adorent ce type de placement

Rentabilité souvent annoncée à +4 % net

C’est ce qui attire : une promesse de rentabilité « nette de gestion » dans un secteur tendu. Mais attention à vérifier les chiffres réels, pas les simulations commerciales.

Gestion déléguée (à condition de lire le contrat…)

Ne plus avoir à gérer les entrées/sorties, les travaux, les relances… Sur le papier, c’est royal. Mais le contrat peut cacher des frais de renouvellement, des indexations floues…

LMNP et fiscalité adoucie

Le statut LMNP permet d’amortir le bien, de réduire drastiquement l’imposition. Encore faut-il que le bail soit bien structuré pour que la TVA soit récupérable.

Des biens souvent neufs ou très récents

Pas de gros travaux à prévoir, souvent bien situés (mais pas toujours), et aux normes. C’est rassurant pour un premier achat.

Ils ont tenté l’aventure : retours de terrain

Jean, 38 ans, a acheté à Toulouse via Masteos : rentabilité réelle 3,8 %, mais revalorisation quasi nulle. Sophie, 29 ans, a préféré un studio en LMNP libre : moins de garanties, mais +5,2 % nets/an.

Mais soyons clairs : il y a des pièges

Des emplacements parfois discutables (loin des facs ou mal desservis)

Ce n’est pas parce que c’est neuf que c’est bien placé. J’ai visité des résidences à 25 minutes à pied du campus. C’est rédhibitoire pour beaucoup d’étudiants.

Moins d’avantages fiscaux qu’avant (Censi-Bouvard c’est fini)

Le dispositif Censi-Bouvard qui permettait de défiscaliser 11 % du prix a disparu. Aujourd’hui, seul le LMNP (et éventuellement le micro-BIC) reste pertinent.

Le contrat de gestion : taillé pour le gestionnaire, pas pour toi

Durée de 9 à 11 ans, renouvellement automatique, résiliation compliquée. Le bail commercial est souvent déséquilibré. À lire avec un juriste avant signature.

Revente difficile (le vrai talon d’Achille)

Tu ne revends pas à un occupant, mais à un autre investisseur. Résultat : marché étroit, décote à la revente fréquente. Il faut viser du rendement, pas de plus-value.

Studio étudiant classique : une alternative plus souple ?

Choix libre de l’emplacement : un vrai plus stratégique

Lyon 7, Paris 13, Lille Vauban : tu choisis toi-même où tu achètes. Un studio à 400 mètres de la fac ? C’est plein toute l’année. Et la tension locative y est forte.

Prix au m² plus bas que dans une résidence

Pas de gestionnaire à rémunérer, pas de pack mobilier imposé. Tu maîtrises mieux ton budget. Et souvent, le rendement brut est équivalent voire supérieur.

Liberté de louer en courte, moyenne ou longue durée

Tu veux faire de la colocation ? De la location meublée temporaire ? Ou classique 9 mois pour étudiants ? C’est toi qui choisis.

Le LMNP ici aussi peut faire des merveilles

Amortissement comptable, peu ou pas d’impôt pendant 10 à 20 ans. Avec un bon comptable, c’est une machine bien huilée.

Gestion locative déléguée ou non : à toi de voir

Si tu veux la paix, tu confies à une agence. Si tu veux gratter du cashflow, tu gères en direct. La liberté totale est ici.

Quelle rentabilité viser dans l’un ou l’autre cas ?

Ce que je recommande de viser (et ce que je fuis)

Moins de 3,5 % net ? Je passe. Entre 4 et 5 %, je regarde de près. Plus de 5 % net dans une zone étudiante bien placée : j’achète. Mais je reste lucide.

Crédit, apport, cashflow : trois scénarios concrets

Avec apport de 20 %, prêt sur 20 ans à 3,7 %, cashflow nul ou positif possible. Mais au-delà de 5 % d’intérêts, ça devient plus tendu. Bien calculer avant.

Mon conseil pour ne pas surpayer un studio ou une résidence

Compare toujours avec le prix au m² local. Ne te laisse pas aveugler par les plaquettes vendeuses. Vérifie aussi les loyers réellement pratiqués, pas ceux « projetés ».

FAQ – Les questions qu’on me pose tout le temps

Investir en résidence étudiante en 2025, encore rentable ?

Oui, mais pas partout. Et pas à n’importe quel prix. Vise des gestionnaires solides, dans des villes étudiantes majeures, avec du rendement net cohérent.

LMNP ou SCI pour ce type d’achat ?

Pour du meublé avec amortissement : LMNP. La SCI, sauf cas particulier, n’est pas optimisée ici. Parles-en à ton comptable.

Revente facile ou galère à prévoir ?

Galère possible. Anticipe une durée de détention longue (minimum 9 ans). La revente n’est pas garantie sans décote.

Résidence étudiante ou résidence senior : que choisir ?

Les deux ont leurs arguments. La résidence senior attire un autre public, souvent plus solvable. Mais les tickets d’entrée sont plus élevés.

Quels sont les risques juridiques ou fiscaux du LMNP ?

Mal géré, l’amortissement peut être requalifié. Et en cas de revente, attention à la récupération de TVA. Sois bien accompagné.