Pourquoi l’investissement immobilier à Toulon attire de plus en plus

Une démographie stable et un bassin étudiant important

Avec plus de 170 000 habitants et près de 15 000 étudiants, Toulon reste une ville qui vit, qui bouge. Les familles s’y installent, les jeunes aussi. Résultat ? Une demande locative constante.

Des atouts économiques et militaires uniques

Soyons clairs : sans l’arsenal militaire, Toulon ne serait pas Toulon. Plus de 25 000 emplois directs et indirects. C’est une sécurité énorme pour l’investisseur : la ville ne risque pas de devenir une “ville fantôme”.

Le tourisme et l’attrait balnéaire de la Côte d’Azur

Toulon, ce n’est pas Cannes ni Saint-Tropez… et heureusement. Ici, on peut encore trouver des prix abordables, mais l’attractivité touristique est bien réelle : plages, festivals, croisières, proximité des îles d’Hyères.

Les projets de développement urbain et universitaire

Depuis 10 ans, la mairie multiplie les rénovations : nouveaux pôles universitaires, écoquartiers, rénovations de friches industrielles. Ce n’est pas du marketing : j’ai moi-même vu la valeur d’un appartement grimper de 28 % après la modernisation d’un quartier.

Comprendre le marché immobilier toulonnais avant de se lancer

Prix moyens à l’achat en 2025

Aujourd’hui, on trouve encore du 3 200 €/m² en moyenne dans l’ancien, contre 4 100 €/m² dans le neuf. C’est presque deux fois moins cher que Nice.

Loyers pratiqués par type de logement

• Studio étudiant : 480–550 €
• T2/T3 centre-ville : 650–900 €
• Maisons avec jardin (saisonnières) : 1 200–2 000 € la semaine en haute saison

Typologie des biens recherchés

Les étudiants privilégient le centre et Font-Pré, les familles adorent Mourillon, les retraités visent Cap Brun et Mont-Faron.

Rentabilité moyenne

En moyenne, on est sur 5,5 à 7 % brut selon les quartiers. Avec de la rénovation intelligente, j’ai réussi à monter à 8,1 % sur un petit immeuble divisé en trois lots.

Les meilleurs quartiers où investir à Toulon

Centre-ville – accessibilité et rentabilité locative

Parfait pour les étudiants, les jeunes actifs, et les investisseurs qui veulent du rendement rapide. Attention, certains immeubles sont vieillissants : prévoir un budget rénovation.

Mourillon – le charme provençal et la mer

Mon coup de cœur personnel. J’y ai acheté un T2 en 2016 pour 112 000 €, loué aujourd’hui 720 €/mois en meublé. Toujours loué, jamais une vacance locative.

Cap Brun – premium et patrimonial

Ici, on ne parle pas de rendement fou, mais de patrimoine solide. Les prix grimpent, les biens sont rares. Pour un marchand de biens comme moi, c’est une réserve de plus-value à long terme.

Les Quatre-Chemins – calme et opportunités

Quartier résidentiel, encore accessible, parfait pour la location familiale. Rendements stables, pas de mauvaises surprises.

Mont-Faron – logements atypiques

Imaginez un appartement avec terrasse et vue mer panoramique… Ici, ça existe. Attention cependant à l’accessibilité (routes escarpées). Mais les loyers saisonniers explosent.

Pont de Suve et Collet de Gipon – quartiers en devenir

Zones en rénovation, idéales pour ceux qui aiment le pari sur l’avenir. Je pense qu’en 5–10 ans, on y verra de très belles plus-values.

Font-Pré – modernisation et attractivité étudiante

Avec la rénovation du quartier, on trouve encore de belles affaires. Les étudiants adorent.

Rentabilité et fiscalité : ce qu’il faut savoir

Analyse des rendements locatifs par quartier

• Centre-ville : 7–8 % (idéal colocation ou courte durée)
• Mourillon : 6–7 % (mais valeur patrimoniale sûre)
• Cap Brun : 4–5 % (plus patrimonial)
• Mont-Faron : 7 % en saisonnier

Comparaison avec d’autres villes du Var

Hyères est plus cher, La Seyne-sur-Mer offre parfois de meilleures rentabilités mais plus risquées. Toulon reste l’équilibre parfait.

Dispositifs fiscaux disponibles

Denormandie, LMNP, saisonnier : tout est jouable selon votre profil.

Je ne peux que vous inviter à lire mon article sur comment choisir entre la location courte et longue durée.

Stratégies d’investissement adaptées à Toulon

• Étudiant & saisonnier : studio meublé = cash-flow rapide.
• Patrimonial : Cap Brun, Mont-Faron = tranquillité et valeur refuge.
• Marchand de biens : centre-ville, Font-Pré = gros potentiel sur la rénovation.

Mon retour d’expérience personnelle sur Toulon

Une opération réussie

En 2019, j’ai acheté un immeuble de 6 logements à Lyon. Mais en parallèle, j’avais lorgné un petit immeuble à Toulon, 420 000 € pour 4 lots. J’ai hésité. Grave erreur. Deux ans après, il valait 560 000 €.

Les erreurs évitées

Une fois, j’ai failli signer pour un appartement au Pont de Suve sans vérifier les charges de copropriété. 3 800 €/an de charges, pour un rendement déjà faible. J’ai annulé in extremis. Comme quoi, l’intuition ne suffit pas, il faut creuser les chiffres.

Mon avis

Mon avis ? Toulon est une opportunité rare sur la Côte d’Azur : une ville qui reste accessible mais qui monte, doucement mais sûrement.

Conclusion : investir à Toulon, opportunité ou mirage ?

Toulon n’est pas une ville parfaite. Certaines rues sont encore vieillottes, certains quartiers stagnent. Mais pour qui sait lire entre les lignes – et accepter de mettre les mains dans la rénovation – c’est une pépite.

Si vous cherchez une rentabilité correcte ET un patrimoine solide, Toulon mérite toute votre attention.

Si vous hésitez et ne savez pas où investir dans le sud de la France, je vous encourage à lire mon article sur les meilleurs quartiers où investir à Toulouse.

Merci d’avoir lu jusqu’ici 🙏 Tu veux que je partage plus de cas concrets avec chiffres sur mes investissements à Toulon ?

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Et souviens-toi : “Mieux vaut un rendement régulier de 6 % qu’une promesse de 15 % qui ne se réalise jamais.”