Le statut LMNP, c’est quoi exactement ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet à un particulier de louer un bien avec un certain niveau d’équipement, sans être considéré comme un professionnel.

Deux conditions principales :

• Ne pas être inscrit au RCS comme loueur professionnel
• Ne pas tirer plus de 23 000 €/an de revenus locatifs OU que ces revenus ne représentent pas la majorité de vos revenus globaux

La confusion avec le statut LMP est fréquente, mais les conséquences fiscales sont très différentes (surtout à la revente).

Pourquoi ce statut séduit autant ?

Parce qu’il est souple, accessible et surtout, très avantageux fiscalement. Contrairement à d’autres formes de location, le meublé offre une rentabilité nette souvent supérieure. À cela s’ajoute la flexibilité des baux, ce qui en fait une stratégie idéale pour les investisseurs urbains et mobiles.

Les avantages concrets d’un investissement en LMNP

• Amortissement comptable du bien : Vous pouvez lisser la valeur de votre bien sur 20-30 ans, ce qui réduit (parfois à zéro) votre imposition.
• Déduction des charges réelles : Travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances… Tout passe (ou presque).
• Choix entre régime micro-BIC ou réel simplifié :
  • Micro-BIC : abattement de 50 % (simple mais parfois moins optimisé)
  • Régime réel : optimisation fine avec un comptable
• Marché porteur à la revente : Les logements LMNP attirent d’autres investisseurs, notamment en résidences étudiantes ou seniors.

Et les inconvénients ? Ce qu’on vous dit rarement…

• L’amortissement n’est pas « gratuit » : il peut être réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente.
• Une gestion comptable rigoureuse est indispensable, surtout au réel.
• Il faut respecter précisément la liste du mobilier obligatoire.
• Certains biens sont exclus : passoires thermiques, zones détendues…

💡 Conseil personnel : ne vous lancez pas seul. Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif. Ce n’est pas une dépense, c’est un investissement.

Êtes-vous éligible ? Vérifiez avant de vous lancer

• Être particulier (ou SCI à l’IR)
• Louer un bien meublé avec le mobilier légal requis
• Avoir un bail adapté (1 an, 9 mois étudiant, mobilité…)

Régimes fiscaux possibles :

• Micro-BIC : si revenus < 77 700 €/an – abattement 50 %
• Régime réel simplifié : à privilégier si charges importantes

Cas spécifique : dans les résidences de services (EHPAD, étudiants, seniors), récupération de la TVA possible sous conditions.

LMNP en 2025 : ce qui change vraiment

• Loi Le Meur : projet de réforme de la fiscalité locative
• Réintégration possible de l’amortissement dans le calcul de la plus-value
• Déclaration obligatoire en mairie pour les meublés
• Exclusions possibles (zones tendues, passoires thermiques)
• Seuils Micro-BIC ajustés

🔎 En clair : l’État encadre de plus en plus les stratégies d’optimisation. Mieux vaut anticiper que subir.

Neuf ou ancien ? Et dans quelle ville investir ?

• Neuf : pertinent pour TVA récupérable ou gestion déléguée
• Ancien : plus rentable, surtout au régime réel

Villes à fort potentiel en 2025 :

• Toulouse
• Montpellier
• Angers
• Le Havre
• Clermont-Ferrand

⚠️ Attention aux marchés déjà surchauffés (Paris, Lyon).

LMNP ou location vide ? Pourquoi je choisis encore le meublé

• Revenu mensuel plus élevé
• Souplesse contractuelle
• Moins de vacance locative sur petites surfaces

Inconvénients : plus de turn-over, plus d’usure, plus de gestion au quotidien.

Conclusion : Ce que je referais si je débutais aujourd’hui

• Je me ferais accompagner par un comptable spécialisé
• Je ciblerais un studio ou T2 proche d’une fac
• Je viserais la régularité à long terme, pas la rentabilité immédiate
• Je miserais sur la qualité du bien ET du bail

👉 Si vous m’avez lu jusqu’ici, vous le savez : l’investissement réussi ne repose pas sur un outil fiscal. Il repose sur une vision.

FAQ

• Quel bail en LMNP ?
  Bail classique 1 an, bail étudiant 9 mois, ou bail mobilité (1 à 10 mois non renouvelable)
• Peut-on cumuler plusieurs biens ?
  Oui, tant que vous restez sous les seuils du LMNP
• Quelle comptabilité ?
  Simplifiée, à confier à un expert-comptable (~400 €/an)
• Puis-je louer à un proche ?
  Oui, si loyer au prix du marché et bail signé
• Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
  Oui, sur option avant le 1er février de l’année en cours