LMNP ou SCI : comment j’ai (vraiment) tranché après 15 ans d’investissement

 

Pourquoi ce choix fiscal n’a rien de “fiscal” au début

Quand j’ai acheté mon premier studio à Lyon en 2008, la seule chose que je voulais, c’était que le locataire paie le crédit.

Je ne pensais ni à la SCI, ni au LMNP. Franchement ? Ces acronymes me paraissaient plus proches du langage d’un expert-comptable que d’un investisseur de terrain.

Mais très vite, tu te retrouves à devoir choisir un régime, signer un bail, déclarer tes revenus. Et là, le casse-tête commence.

Ce que j’ai compris depuis : ce n’est pas un choix fiscal, c’est un choix stratégique.

🧭 RECAP POUR LES PRESSÉS

• Le LMNP est excellent pour démarrer, alléger la fiscalité, et générer du cash-flow
• La SCI est idéale pour organiser, transmettre, et développer une stratégie à long terme
• Ce n’est pas un combat entre deux régimes, mais deux outils à utiliser intelligemment
• Je vous partage plus bas mon conseil selon votre profil d’investisseur

Mon expérience personnelle avec la LMNP : mes premiers biens, mes surprises, mes erreurs

Mon tout premier bien était un studio meublé de 28m² dans le 6e arrondissement de Lyon, en nom propre.

Je découvre alors le statut LMNP. À l’époque, très peu de vidéos YouTube, pas encore de formations en ligne. Je fais tout seul. Comptabilité comprise… Mauvaise idée.

Mais le jour où mon comptable m’explique l’amortissement comptable du bien, là je tombe de ma chaise.

Je pouvais neutraliser une grosse partie de mes loyers imposables ? Sérieusement ?

Et ça a marché. Pendant 8 ans. Mes revenus LMNP sont restés quasiment non imposés grâce à l’amortissement.

Mais (et il y a toujours un “mais”)…

Au fil du temps, j’ai accumulé des biens. Et les situations se sont complexifiées :

• un bien avec ma femme
• un autre avec mes enfants en indivision
• un autre financé via société

Et là, le LMNP en nom propre montre ses limites.

Ma bascule vers la SCI : quand la stratégie patrimoniale a pris le dessus

2016. On décide avec ma femme de créer une SCI à l’IR, pour acheter un duplex avec jardin dans le Beaujolais.

Pourquoi ? Pour pouvoir gérer le bien à deux, organiser les parts, et préparer la transmission.

Deux ans plus tard, on monte une SCI à l’IS avec un ami pour un immeuble de rapport à Villeurbanne. Objectif : optimiser le résultat net.

La SCI t’oblige à penser comme un chef d’entreprise. Le LMNP te laisse vivre comme un particulier organisé.

Aujourd’hui, j’ai 4 biens sous LMNP, 7 sous SCI. Et les deux régimes cohabitent parfaitement.

LMNP et SCI : deux outils pour deux visions

LMNP : parfait pour débuter et lisser les revenus

Avantages :

• Amortissement fiscal ultra puissant
• Simplicité de gestion au début
• Pas besoin de structure juridique
• Excellent pour les petites surfaces meublées

Inconvénients :

• Pas possible si revenus locatifs > 23 000 €/an + activité principale
• Impossible d’être LMNP à plusieurs (hors SARL de famille)
• Moins adapté à une stratégie patrimoniale ou familiale

SCI : structuration long terme et transmission

Avantages :

• Choix d’imposition (IR ou IS)
• Gestion à plusieurs et transmission des parts facilitée
• Planification stratégique à long terme

Inconvénients :

• Plus de paperasse et de coûts de gestion
• Location meublée compliquée à l’IR
• Fiscalité de sortie plus lourde à l’IS

Faut-il choisir ? Ou peut-on combiner les deux ?

Réponse : les deux, capitaine !

Je connais plein d’investisseurs qui ont :

• Une LMNP en nom propre pour du meublé étudiant
• Une SCI à l’IR pour un projet en famille
• Une SCI à l’IS pour du marchand de biens ou de la revente

Mais attention :

• Pas de location meublée dans une SCI à l’IR (sauf exception tolérée)
• À l’IS, meublé OK mais sortie fiscalement plus lourde
• Transformation entre LMNP et SCI = frais + formalités + risques fiscaux

Ce que je recommande selon votre profil

Vous débutez avec un bien unique ?

👉 LMNP en nom propre. Simple, fiscalement léger, souple.

Vous construisez un parc familial ?

👉 SCI à l’IR. Idéal pour acheter à deux ou plus, et anticiper la transmission.

Vous visez la revente à court/moyen terme ?

👉 SCI à l’IS. Plus lourd en gestion, mais excellent pour réinvestir les bénéfices.

Ce que personne ne vous dit sur LMNP et SCI (et que j’ai appris à mes dépens)

• Les banques préfèrent souvent les SCI
• En cas de divorce ou succession, la SCI protège mieux
• Un LMNP mal géré peut être requalifié LMP
• La plus-value à la revente en SCI à l’IS peut faire mal

J’ai déjà vendu un bien en SCI à l’IS après 11 ans d’amortissement : 28 000 € de plus-value nette à payer…

Conclusion : ne laissez pas un régime fiscal définir votre stratégie

Le LMNP et la SCI sont des outils, pas des finalités.

On n’investit pas pour cocher une case fiscale. On investit pour bâtir, pour protéger, pour transmettre.

Mon conseil ? Posez-vous la vraie question :
Pourquoi j’achète ce bien ?

La réponse vous indiquera le bon véhicule juridique. Pas l’inverse.

Merci d’avoir lu jusqu’au bout 🙏

Si ce genre de retour d’expérience t’aide à avancer, pense à t’abonner à mes contenus ou à me contacter.

“Un bon régime fiscal ne fait pas un bon investisseur. Mais il peut l’aider à durer.”