Quartiers où investir à Nantes en 2025 : mon top 5 basé sur du réel

En 2011, un couple que je suivais depuis quelques années m’appelle : “Philippe, on veut investir à l’ouest. Tu viens avec nous ?” On hésitait entre Rennes et Nantes.
Trois jours plus tard, on faisait nos premières visites. Eux sont partis sur Rennes. Moi, j’ai vu plus loin. J’ai senti que Nantes avait ce truc en plus.

Pas juste des jolies façades ou un centre piéton dynamique. Non — une vraie logique d’aménagement, un rythme démographique soutenu, une pression locative constante, et surtout : des quartiers profondément différents les uns des autres. À Nantes, ce n’est pas “un marché immobilier”, c’est plusieurs micro-marchés imbriqués, avec leurs règles, leurs codes… et leurs pièges.

Depuis, j’ai accompagné une dizaine d’investisseurs dans la ville. J’y ai moi-même acheté, rénové, loué. J’ai eu des coups de chance, mais aussi des projets annulés en dernière minute.
Et si je devais recommencer aujourd’hui, en 2025, je ne viserais pas du tout les mêmes zones qu’à l’époque.

C’est justement ce que je vais partager ici. Pas de jargon. Pas de blabla. Du concret, du vécu, du terrain.

Pourquoi Nantes reste une valeur sûre pour les investisseurs

La première fois que j’ai posé les pieds à Nantes, c’était en 2011. J’accompagnais un couple d’investisseurs qui hésitait entre Rennes et Nantes.
Spoiler : ils ont pris Rennes. Moi j’ai pris Nantes.

Et je ne l’ai jamais regretté. Pourquoi ? Parce que la ville a un ADN que peu d’autres métropoles de cette taille peuvent revendiquer :

• Une vraie dynamique économique
• Une offre étudiante massive (140 000 étudiants, tu m’étonnes que la demande explose)
• Et surtout : une tension locative structurelle, même hors périodes tendues

Mais attention — ce n’est pas une raison pour investir les yeux fermés.

Une croissance démographique continue… mais pas infinie

Ce que j’aime avec Nantes, c’est qu’on sent que la ville a un projet.
Mais un projet ne garantit pas la rentabilité. La pression démographique, l’attractivité… tout ça, oui, c’est bien. Mais ça sature.

Et qui dit saturation, dit :

1. Prix d’achat élevés
2. Rentabilité qui baisse
3. Risque de rendement trop faible à l’entrée

Une demande locative sous tension : attention aux fausses promesses

J’ai vu trop d’agents parler de “rentabilité brute de 5,5 %” dans l’hypercentre — sans parler des charges, de la taxe foncière, ni du fait que l’appartement est en copro avec chauffage collectif gaz de 1972…

Soyons clairs : un bon investissement, c’est pas juste un quartier “sympa”.
C’est un montage rentable, dans un contexte maîtrisé. Point.

Ce que je regarde AVANT tout : rentabilité réelle + liquidité

Deux critères. Toujours.

• Est-ce que je peux revendre facilement dans 5 ans ?
• Est-ce que le net net me donne au moins 6 % ?

Si je n’ai pas ces deux-là… je passe.

Mon top 5 des quartiers à cibler (et pourquoi)

Centre-ville : le choix de la simplicité (et de la tension locative permanente)

Oui, c’est cher.
Oui, les immeubles sont anciens.
Oui, la rentabilité est souvent en-dessous de 5 %.

Mais si tu veux zéro vacance locative, une liquidité immédiate à la revente, et un capital qui se valorise, c’est une zone sûre.

J’y ai conseillé un T2 en 2020, rue Crébillon. Rénovation complète, meublé design. 780€ loués chaque mois, 0 semaine vide en 3 ans.

Île de Nantes : potentiel explosif… mais à surveiller de près

Là c’est plus risqué — mais aussi plus excitant.

Le quartier est un laboratoire d’urbanisme, avec ses projets mixtes, sa population jeune, son innovation permanente.
Je t’avoue que la première fois que j’ai visité un bien là-bas, j’ai eu un doute. Mais le secteur Armor – Prairie au Duc ? Je valide.

⚠️ Attention : certains promoteurs te vendront de la poudre aux yeux. L’Île, c’est très hétérogène. Va sur place. Prends un café, observe les gens, écoute ce qui se dit.

Doulon – Bottière : la vraie bonne affaire oubliée par les agences

Je le dis depuis 2017 : Doulon est sous-coté.

J’ai acheté un F3 en 2018 à 127 000 €, que j’ai transformé en colocation meublée. Résultat ?
Rendement net : 7,3 %.

C’est calme, les transports sont bons, la population est stable, et on est encore sous les 3 000 €/m² dans certains coins.

Personne n’en parle. Moi j’y retourne.

Hauts-Pavés – Saint-Félix : du cachet, de la stabilité, et un public ciblé

Public CSP+, professions médicales, familles. C’est le genre de quartier où tu peux faire du meublé haut de gamme, avec un turn-over faible.

J’y ai accompagné une cliente en 2022. Studio haut de gamme, loué à une prof de droit à la fac juste à côté. Très peu de vacance. Rendement modéré mais sûr.

Malakoff – Saint-Donatien : un pari sur la mixité (et les prix encore abordables)

Tu veux jouer la carte de la mixité, avec un bon rapport prix/emplacement ? C’est ici.
Mais il faut être sélectif. Très sélectif.

Tout Malakoff ne se vaut pas. Mais bien ciblé, tu peux faire un duplex avec terrasse qui séduira une clientèle urbaine exigeante.

Les quartiers à éviter (ou à aborder avec prudence)

Chantenay : trop tôt, trop risqué ?

On en parle comme le “prochain coin à la mode”. Mais franchement ? Trop tôt.

Les prix commencent à grimper… mais l’environnement est encore très hétérogène. J’ai visité un immeuble là-bas en 2021 : pas de réseau mobile dans la cage d’escalier, voisin bruyant, et accès compliqué.

Attends encore 5 ans. Ou négocie très fort.

Quartiers périphériques : rentabilité trompeuse, gestion plus complexe

Saint-Herblain, Vertou, Les Sorinières… On m’a proposé des biens là-bas à 8 % brut.

Mais qui gère les entrées/sorties ?
Quel type de locataire tu vas attirer ?
Et si tu veux revendre, à qui tu le revends ?

Je préfère un 6 % net dans Nantes qu’un 8 % qui t’oblige à tout gérer toi-même en voiture.

Achat, revente, location ? Ce que j’ai fait (et referais) à Nantes

Mon 1er achat à Doulon en 2013 : 6,8% nets… encore aujourd’hui

Petit T2, bien placé. Rénové moi-même. Meublé en LMNP. Loué depuis 11 ans, même locataire pendant 7 ans d’affilée.

C’est la preuve vivante que le temps et la régularité battent toujours la spéculation.

Un projet de colocation avorté à la Beaujoire (et pourquoi j’ai laissé tomber)

Tout semblait bon : surface, prix, quartier calme.
Mais le syndic était aux fraises, l’isolation acoustique inexistante, et deux voisins… franchement hostiles à toute transformation.

Quand tu sens que l’environnement est bancal, tu fuis. Point.

Mes critères d’achat 2025 (rendement net + potentiel à 10 ans)

Je regarde toujours ces 3 éléments :

1. Potentiel de revente clair
2. Rentabilité nette > 6 %
3. Absence de travaux structuraux à court terme

Le mot de la fin : Nantes, oui… mais avec une vraie stratégie

Je te le dis franchement : Nantes, c’est encore une très bonne ville pour investir en 2025.
Mais ce n’est plus l’Eldorado low-cost des années 2010.

Tu dois être stratégique.
Sélectif.
Patient.

Et surtout : tu dois connaître les quartiers — pas ceux qu’on te vend, ceux qui performent vraiment.

Ce que je recommande :

• Fais au moins 2 visites terrain par quartier
• Parle aux commerçants, aux voisins, aux locataires
• Ne te fie jamais à une promesse de rendement “sur papier”
• Et si tu veux qu’on en parle ensemble, tu peux toujours réserver une session avec moi. Je préfère dire “non” à un projet que t’envoyer dans le mur.

Merci d’avoir lu jusqu’ici. C’est que t’es motivé. Et ça, ça me parle.

“Un bon investissement, c’est 10 % d’instinct… et 90 % de préparation.”

FAQ – 3 questions qu’on me pose souvent (et mes réponses sans détour)

1. Est-ce que le marché nantais est trop cher pour se lancer en 2025 ?

Non, mais il est trop cher pour se lancer sans stratégie.
Tu ne peux plus acheter n’importe quoi, espérer une plus-value automatique et une mise en location les doigts dans le nez.
Il faut négocier, cibler des quartiers précis (comme Doulon ou Malakoff), travailler la rénovation, et surtout maîtriser la fiscalité.
Sinon, tu te retrouves avec un studio à 4 % brut… et des charges qui t’écrasent.

2. Est-ce qu’on peut encore faire de la colocation rentable à Nantes ?

Oui. Mais il faut être chirurgical.
Tu dois viser des biens entre 60 et 90 m², proches des facs, bien desservis, et surtout bien agencés.
Et là tu fais du 7 à 8 % net… à condition de gérer en direct ou de bien choisir ton prestataire.
J’ai eu une très bonne expérience à Doulon avec un bien de 3 chambres — locataires stables pendant 3 ans.

3. Est-ce qu’un primo-investisseur peut réussir à Nantes sans passer par une agence ?

Oui. Et parfois c’est même mieux sans agence — si tu te formes un minimum.
Mais attention : tu dois connaître les pièges classiques (copro à problèmes, quartiers surévalués, travaux cachés…).
Le mieux ? Tu fais une première visite avec un pro, ou tu suis une formation terrain.
Et si tu veux, tu peux réserver une session avec moi — je te dirai si ton projet tient debout ou pas.