Le prêt relais : fonctionnement, avantages, risques et conseils 2025

Le prêt relais, c’est quoi au juste ?

Un crédit in fine à court terme

Le prêt relais, c’est un crédit temporaire. Il te permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.
En clair, la banque t’avance une partie du prix de ton bien actuel, en attendant sa vente.
Tu rembourses le prêt relais dès que la transaction est finalisée.

Une avance sur la vente de ton bien actuel

L’idée est simple : ton bien à vendre est une garantie.
La banque te prête entre 60 % et 80 % de sa valeur estimée.
Si ton bien vaut 400 000 €, tu peux obtenir environ 250 000 à 320 000 € en relais.
Le reste du financement (si ton nouveau bien coûte plus cher) est complété par un prêt classique.

Une solution transitoire entre deux projets

Le prêt relais te permet d’éviter de déménager deux fois, de vendre dans l’urgence ou de rater une opportunité d’achat.
Mais attention : c’est un prêt à durée courte, souvent de 12 à 24 mois maximum.
Passé ce délai, il faut impérativement rembourser.

Les différents types de prêts relais

Le prêt relais sec

C’est la version la plus simple : tu empruntes uniquement le montant du prêt relais, sans autre crédit immobilier.
Il est utile quand ton nouveau bien coûte moins cher que celui que tu vends.
Exemple : tu vends pour 400 000 € et tu rachètes un bien à 300 000 €.
Tu peux financer l’achat avec un prêt relais “sec” et rembourser dès la vente.

Le prêt relais adossé (ou acquisition)

C’est la formule la plus fréquente.
Le prêt relais est combiné avec un nouveau prêt immobilier classique.
Exemple : ton bien à vendre vaut 400 000 €, tu veux acheter un bien à 500 000 €.
La banque t’accorde un prêt relais de 280 000 € (70 % de la valeur estimée) et un prêt complémentaire de 220 000 €.
Dès la vente, le relais est remboursé, et il ne reste que le prêt classique.

Le prêt relais rachat

Ce cas s’applique quand tu as déjà un crédit en cours sur le bien que tu vends.
La banque rembourse ton ancien crédit, te prête la différence, et t’accorde un nouveau financement pour ton futur achat.
C’est un montage plus complexe, souvent réservé aux profils solides financièrement.

Comment est calculé le montant du prêt relais ?

Le principe des 60 à 80 %

Le montant dépend de la valeur estimée de ton bien.
En général, la banque retient 70 % du prix, pour se protéger d’une éventuelle baisse de marché ou d’une négociation à la baisse à la revente.
Si tu as un crédit résiduel, il est déduit du calcul.

L’importance de l’expertise immobilière

L’estimation n’est pas faite au hasard.
La banque s’appuie sur une expertise interne, ou sur des avis de professionnels (agents, notaires).
D’où l’importance de présenter un dossier solide, avec plusieurs estimations réalistes.

Exemple concret

Ton bien vaut 400 000 €, et ton capital restant dû est de 100 000 €.
La banque applique 70 % sur la valeur nette : (400 000 – 100 000) × 0,7 = 210 000 €.
Tu peux donc emprunter 210 000 € en relais, que tu rembourses dès la vente.

Les avantages et inconvénients du prêt relais

Les avantages

• Tu gagnes du temps : tu achètes sans attendre la vente.
• Tu évites le double déménagement : un seul passage, moins de stress.
• Tu restes maître de la vente : pas besoin de brader ton bien.

Les inconvénients

• Les intérêts peuvent peser lourd : surtout si la vente tarde.
• La durée est limitée : 24 mois max, au-delà c’est un problème.
• La pression psychologique : tu vis avec un compte à rebours financier.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Revenus, taux d’endettement, durée

La banque vérifie ta capacité de remboursement, comme pour un prêt classique.
Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, même si la logique du relais est différente.
La stabilité professionnelle et la valeur du bien à vendre jouent un rôle crucial.

Le rôle du bien à vendre

Le bien sert de garantie.
Plus il est bien situé et estimé correctement, plus la banque sera confiante.
En 2025, dans un marché qui s’est stabilisé, les banques restent prudentes, surtout sur les biens en zone rurale.

La stratégie du banquier

Un bon dossier, c’est un bien vendu “sous compromis” ou au moins avec des visites actives.
Si tu présentes juste une estimation, le taux sera plus haut et le montant plus faible.

Assurance et garanties du prêt relais

L’assurance emprunteur

Elle n’est pas toujours obligatoire, mais vivement conseillée.
Le prêt relais est court, mais le risque (maladie, décès) existe.
Mieux vaut prévenir que devoir laisser un bien invendu à ta succession.

Les garanties exigées

Généralement : décès, PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), et parfois ITT (arrêt de travail prolongé).
Les banques veulent se couvrir sur un prêt qui repose sur une promesse future de vente.

Les options utiles

Certaines assurances incluent une protection en cas de non-vente prolongée ou de baisse de valeur du bien.
C’est rare, mais utile dans les marchés tendus.

Les étapes pour obtenir un prêt relais

Étape 1 : Évaluation du bien à vendre

Fait établir plusieurs estimations. Sois réaliste, pas optimiste.
Une surestimation peut bloquer ton dossier.

Étape 2 : Simulation du prêt relais

Utilise les simulateurs desfurets, Pretto ou Meilleurtaux pour estimer le montant finançable.

Étape 3 : Constitution du dossier

Prépare ton compromis de vente (si signé), les avis d’imposition, fiches de paie, relevés bancaires, et l’estimation du bien.
Plus ton dossier est complet, plus tu gagnes en crédibilité.

Étape 4 : Recherche et négociation

Compare les banques et les courtiers.
En 2025, les taux relais oscillent entre 4,2 % et 5,5 % selon ton profil et la durée.

Étape 5 : Signature

Après accord, tu signes ton offre.
Le prêt relais est alors débloqué rapidement, souvent en moins de trois semaines.

Comment se rembourse un prêt relais ?

Le prêt relais avec franchise partielle

Tu rembourses chaque mois les intérêts, et le capital à la fin.
C’est la formule la plus fréquente. Elle limite le coût global, mais maintient un effort mensuel.

Le prêt relais avec franchise totale

Tu ne rembourses rien pendant la durée du prêt.
Les intérêts s’ajoutent au capital et tout est payé à la vente.
Plus confortable au quotidien, mais plus cher au total.

Et si le bien n’est pas vendu à temps ?

Les solutions possibles

• Demander une prolongation (jusqu’à 24 mois au total).
• Mettre le bien en vente à un prix plus attractif.
• Faire racheter le prêt relais par une autre banque.

Quand la tension financière s’installe : mon expérience

En 2020, j’ai vu un couple garder leur prêt relais actif 18 mois sans vente.
Chaque mois, 1 200 € d’intérêts partaient en fumée.
Ils ont fini par vendre avec une baisse de 8 %.
Leçon : ne jamais baser un prêt relais sur un prix de rêve, mais sur un prix de marché.

Conclusion : le prêt relais, une arme à manier avec précaution

Le prêt relais est un outil stratégique.
Il te donne de la liberté, mais exige discipline et lucidité.
Utilisé avec méthode, il te permet de boucler une opération sereine et d’enchaîner les projets.
Utilisé à la légère, il peut devenir un boulet financier.

Ce que je dis souvent à mes clients : le prêt relais ne remplace pas la patience — il l’achète temporairement.
Et dans un marché aussi mouvant qu’en 2025, c’est une leçon à ne pas oublier.

FAQ : tout savoir sur le prêt relais en 2025

Combien peut-on emprunter avec un prêt relais ?

Entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre, selon sa localisation et l’avis de la banque.

Combien de temps dure un prêt relais ?

La durée moyenne est de 12 mois, avec possibilité d’extension jusqu’à 24 mois dans certains cas.

Le prêt relais est-il risqué ?

Oui, s’il est mal calibré ou si la vente tarde. Toujours prévoir une marge de sécurité sur le prix estimé et la durée.

Quel est le taux d’un prêt relais en 2025 ?

Entre 4,2 % et 5,5 % selon ton profil et la durée du crédit. Les taux varient beaucoup entre banques.

Peut-on cumuler prêt relais et prêt classique ?

Oui, c’est même la formule la plus courante : le prêt relais adossé à un prêt immobilier classique.

Que faire si la vente échoue ?

Contacter immédiatement ta banque pour réévaluer la situation, envisager une rallonge ou un rachat de prêt par une autre enseigne.