Pourquoi investir à Marseille ?

Une grande métropole encore abordable

Avec un prix moyen autour de 3 100 €/m² (source Notaires de France, 2024), Marseille reste en dessous de la plupart des grandes métropoles françaises. Quand Paris flirte avec les 10 000 €/m², la marge de progression est flagrante.

Une rentabilité locative supérieure à la moyenne

Sur certaines zones, les rendements dépassent 6 % brut, là où Lyon tourne autour de 4 %. Pour un investisseur qui cherche du cash-flow, Marseille est une vraie alternative.

Des projets urbains ambitieux

Le projet Euroméditerranée, lancé dans les années 90, continue de transformer les quartiers Nord du centre-ville. Bureaux modernes, logements neufs, commerces… Toute une zone qui se valorise année après année.

Une demande locative diversifiée

• 70 000 étudiants (Aix-Marseille Université).
• Population jeune : 40 % ont moins de 30 ans.
• Tourisme massif : 5 millions de visiteurs/an.

Top 8 des quartiers où investir à Marseille en 2025

1. La Joliette (Euroméditerranée 1)

Quartier d’affaires par excellence, La Joliette est le symbole du renouveau de Marseille. Autour des docks et des tours modernes, les loyers grimpent et les actifs se pressent. Investir ici, c’est miser sur la valorisation patrimoniale.

2. Euroméditerranée 2

Encore en transformation, Euromed 2 est un chantier à ciel ouvert. Les prix restent accessibles, mais la projection à 10 ans est énorme. J’aime dire que c’est le “Bordeaux rive droite” de Marseille : ceux qui investissent maintenant prendront une longueur d’avance.

3. Le Vieux-Port et le Panier

Quartier historique, carte postale de Marseille. Le rendement brut y est élevé si tu vises le saisonnier ou l’étudiant. Attention toutefois : beaucoup de concurrence et des contraintes réglementaires pour les meublés touristiques.

4. Le 1er arrondissement

Idéal pour les studios et T1. Proche des facs, très recherché par les étudiants et jeunes actifs. Un de mes élèves a acheté un 25 m² rue de la République : rempli en 48 heures, au prix du marché.

5. Le 4e arrondissement (La Blancarde, Les Chartreux)

Un secteur que je connais bien. Calme, familial, mais encore très abordable : moins de 3 000 €/m² pour certains biens. La rentabilité y est solide, et les perspectives de valorisation intéressantes.

6. Le 5e arrondissement (Baille, La Conception)

Cœur médical de Marseille avec le CHU et les facs de médecine. Les colocations étudiantes cartonnent ici. Si tu cherches de la sécurité locative, c’est une valeur sûre.

7. Le 8e arrondissement (Prado, Périer, Bonneveine)

Le quartier bourgeois. Moins rentable, soyons clairs, mais très patrimonial. Idéal si ton objectif est la sécurité et la valorisation long terme.

8. Les quartiers périphériques (Saint-Barnabé, La Valentine, Saint-Loup)

On y trouve des maisons avec extérieurs. Parfait pour attirer les familles qui fuient le centre-ville. Ces zones restent encore sous le radar, mais les prix montent doucement.

Quel type de bien acheter selon le quartier ?

• Studios/T1 : quartiers étudiants (1er, 5e) → rotation rapide, forte demande.
• T2/T3 : zones mixtes (4e, périphérie) → couples et familles.
• Appartements familiaux avec extérieurs (4e, 12e) → stratégie long terme.
• Meublé touristique (Vieux-Port, Panier, Corniche) → rentable mais réglementé.
• Biens à rénover : pour booster rentabilité après travaux.

👉 Petite anecdote : en 2019, j’ai aidé une cliente à acheter un T3 délabré dans le 4e. Après 25 000 € de travaux, sa rentabilité est passée de 4,8 % à 7,2 %. Preuve que la rénovation reste l’une des armes secrètes de Marseille.

Conclusion : Marseille, une ville d’avenir pour investir

Marseille n’est pas une ville “facile”. Il faut connaître ses spécificités, ses quartiers à éviter, ses projets urbains. Mais si tu choisis bien, la rentabilité est là. Et surtout, la ville a encore un potentiel de valorisation énorme comparé aux autres métropoles françaises.

Mon conseil perso pour 2025 : privilégie l’ancien proche des zones en mutation (Euromed, 4e arrondissement) et n’oublie pas que la diversité est la force de Marseille. Ici, chaque quartier a sa personnalité, et chaque stratégie peut trouver sa place.

❓ FAQ sur l’investissement immobilier à Marseille