SARL de famille et LMNP : tout comprendre pour investir en meublé
Je me rappelle encore d’un dîner de famille en 2016. Mon frère me lance entre deux verres de vin : « Philippe, pourquoi tu n’investis pas avec nous dans une SARL de famille ? ».
J’étais déjà bien installé dans mes projets LMNP en nom propre, mais sa remarque m’a fait réfléchir. Depuis, j’ai accompagné plusieurs proches dans la création de SARL familiales dédiées à l’immobilier meublé. Croyez-moi, ce n’est pas un choix à prendre à la légère, mais ça peut être une vraie arme patrimoniale si on sait l’utiliser.
SARL de famille et LMNP : définitions de base
Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
Une SARL de famille, c’est une société à responsabilité limitée composée uniquement
de membres d’une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints). Elle peut opter
pour le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui la différencie des SARL classiques.
Comment fonctionne le régime LMNP ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet d’exploiter
des logements meublés et de bénéficier d’avantages comme l’amortissement du bien ou l’imputation des charges.
L’idée est simple : louer en meublé pour générer un rendement net supérieur au nu.
SARL de famille et LMNP sont-ils compatibles ?
Bonne nouvelle : oui, c’est possible. La clé, c’est l’option fiscale à l’IR. En SARL classique, vous seriez imposé à l’IS (impôt sur les sociétés), ce qui fait perdre l’accès au régime LMNP. Mais en SARL de famille,la transparence fiscale permet d’appliquer le LMNP comme si vous étiez en nom propre.
Pourquoi opter pour une SARL de famille pour faire du LMNP ?
Transmission et gestion familiale du patrimoine
Imaginez : vous investissez avec vos enfants ou vos frères et sœurs. La SARL de famille permet de structurer cet investissement et de préparer une transmission plus fluide. C’est une vraie boîte à outils patrimoniale.
Mutualisation des apports et des risques
À plusieurs, on met plus de capital sur la table, on divise les charges et on dilue les risques.
J’ai vu des familles monter des projets qu’aucun n’aurait pu assumer seul.
Flexibilité fiscale avec l’IR
Le gros avantage, c’est la possibilité de conserver l’imposition à l’IR. Vous profitez ainsi du LMNP
avec ses amortissements, sans passer par l’IS qui impose une double fiscalité (société + dividendes).
Conditions pour créer une SARL de famille en LMNP
Qui peut en faire partie ?
Uniquement les membres d’une même famille au sens fiscal (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints). Pas d’amis ou de cousins éloignés.
Capital social et statuts
Comme toute SARL, il faut un capital social (souvent symbolique, mais je recommande au moins 1 000 € pour crédibilité) et des statuts adaptés précisant l’objet social (location meublée).
Activités autorisées et restrictions
La SARL doit se limiter aux activités compatibles avec le LMNP. Attention à ne pas franchir la ligne vers le LMP (Loueur Meublé Professionnel) si les revenus dépassent certains seuils.
Comment créer une SARL de famille en LMNP ?
Rédaction des statuts et immatriculation
Un notaire ou un avocat peut vous accompagner, mais vous pouvez aussi passer par des plateformes en ligne.
Le point crucial : bien mentionner le choix de l’IR et l’activité de location meublée.
Déclaration fiscale et choix du régime
Dès la création, la société doit opter pour l’imposition à l’IR. Ensuite, chaque associé déclare sa quote-part de revenus LMNP dans sa déclaration personnelle.
Étapes pratiques
- Ouverture d’un compte bancaire dédié
- Mise en place d’une comptabilité
- Déclaration d’activité au greffe
Fonctionnement fiscal et social de la SARL familiale en LMNP
Obligations fiscales
Chaque associé est imposé sur sa part de résultat au régime LMNP (micro-BIC ou réel).
Le régime réel est le plus intéressant grâce à l’amortissement.
Obligations sociales
Le gérant majoritaire relève du régime des indépendants, mais les associés simples n’ont pas de cotisations sociales.
Une nuance importante pour éviter les mauvaises surprises.
Amortissements et déductions
L’immeuble, le mobilier, les travaux : tout peut être amorti.
C’est ce qui fait la force du LMNP et qui s’applique ici via la transparence fiscale.
Gestion des plus-values immobilières
Les plus-values suivent le régime des particuliers, avec abattement pour durée de détention.
Une vraie différence par rapport à l’IS, où les plus-values sont taxées comme des bénéfices.
Avantages et inconvénients de la SARL de famille en LMNP
Les avantages
- Transparence fiscale avec possibilité d’appliquer le LMNP
- Transmission facilitée au sein de la famille
- Amortissements et optimisation fiscale
- Mutualisation des moyens financiers
Les inconvénients
- Obligations déclaratives et comptables lourdes
- Distribution des revenus parfois rigide
- Risque de conflits familiaux en cas de désaccord
SARL de famille LMNP ou SCI : que choisir ?
La SCI est simple et souple, mais elle n’est pas compatible avec le LMNP sauf cas particuliers (SCI à l’IS avec meublé, mais fiscalité pénalisante). La SARL de famille reste donc la meilleure option si vous voulez exploiter en meublé tout en gardant une structure sociétaire familiale.
FAQ : SARL de famille et LMNP
Quels sont les avantages d’opter pour le régime LMNP ?
Principalement la possibilité d’amortir le bien et de réduire sa fiscalité. Dans certains cas,
on peut neutraliser 100 % de ses loyers imposables pendant plusieurs années.
Qu’est-ce qu’une SARL familiale immobilière ?
C’est une SARL constituée entre membres d’une même famille, dédiée à l’immobilier, avec option à l’IR.
Comment déclarer les revenus d’une SARL de famille ?
Chaque associé déclare sa part de revenus LMNP dans sa déclaration de revenus, en BIC.
Quelle société choisir pour faire de la location meublée non professionnelle ?
Si vous investissez seul : l’EI (entreprise individuelle) suffit. À plusieurs en famille : la SARL
de famille est adaptée. Si vous êtes hors cadre familial : SCI ou SAS, mais attention à la fiscalité.
Conclusion
La SARL de famille est une solution puissante pour investir en LMNP à plusieurs. Elle combine l’optimisation fiscale du meublé et la structuration juridique d’une société. Mais attention : qui dit famille dit émotions, et parfois conflits.
J’ai vu des SARL exploser pour des querelles d’héritage… et d’autres prospérer pendant 20 ans grâce à une entente solide.
La clé, c’est la confiance et des statuts bien rédigés.
Merci d’avoir lu jusqu’ici – si tu envisages de créer une SARL de famille en LMNP, fais-le sérieusement, mais sache que ça peut devenir un levier incroyable pour ton patrimoine 🚀
