Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Une défiscalisation pour restaurer des biens anciens

Créée en 1962, la loi Malraux permet aux investisseurs de réduire leur impôt en contrepartie de la restauration de biens anciens situés dans des zones protégées.

Historique et évolutions

• 1962 : création par André Malraux, ministre de la Culture.
• 2009 : recentrage sur les secteurs sauvegardés et ZPPAUP.
• 2016 : loi de finances rectificative, assouplissement des conditions.
• 2025 : dispositif toujours en vigueur, considéré comme un pilier de la défiscalisation patrimoniale.

Objectif

Préserver le patrimoine architectural français tout en offrant un levier fiscal attractif aux investisseurs.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

Taux de réduction d’impôt 2025

• 22 % des travaux dans les zones de protection du patrimoine (ZPPAUP/SPR).
• 30 % dans les secteurs sauvegardés.

👉 Exemple : 200 000 € de travaux = 60 000 € de réduction d’impôt.

Un levier fiscal puissant et non plafonné

Contrairement au Pinel, la loi Malraux échappe au plafond global des niches fiscales (10 000 €).

Valorisation patrimoniale et revenus locatifs

Investir en Malraux, c’est aussi posséder un bien rare, dans un quartier historique. Ces biens prennent souvent de la valeur et se louent correctement, malgré des loyers plafonnés.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Malraux ?

Travaux éligibles

Seuls les travaux validés par l’Architecte des Bâtiments de France sont pris en compte :

• restauration complète,
• mise en conformité,
• préservation du cachet historique.

Zones concernées

• Secteurs sauvegardés (ex. Vieux-Lyon, centre de Bordeaux, secteur historique de Marseille).
• ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager).
• SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables).

Engagement de location

• Durée : 9 ans minimum.
• Type de location : nue, résidence principale.
• Locataires : pas de membres de la famille proche.

Les inconvénients et limites de la loi Malraux

Des prix d’achat souvent élevés

Les biens éligibles sont rares et chers (hyper-centres historiques).

Travaux lourds et gestion complexe

Restauration complète = délais longs, contraintes techniques, suivi exigeant.

Risque de vacance locative

Certains biens rénovés se situent dans des zones touristiques où la demande locative résidentielle est limitée.

Attention à ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques

La Malraux ≠ Monuments Historiques. Ici, tu as une réduction d’impôt, pas une déduction illimitée.

Comment calculer la réduction d’impôt Malraux ?

Exemple en direct

Tu investis 250 000 € de travaux dans un secteur sauvegardé :

• 30 % de réduction = 75 000 € d’impôt en moins, étalés sur 4 ans.

Via une SCPI Malraux

Les SCPI collectent des fonds pour restaurer plusieurs immeubles.

Avantage : tu mutualises le risque et simplifies la gestion.

Inconvénient : moins de contrôle sur le bien.

Où investir avec la loi Malraux en 2025 ?

• Lyon (Vieux-Lyon).
• Bordeaux (quartier Saint-Pierre).
• Marseille (Panier).
• Toulouse (Capitole, Carmes).
• Paris (Marais).

👉 Toujours privilégier la localisation. Un bien mal placé, même défiscalisé, restera un mauvais investissement.

Conclusion : Faut-il investir en loi Malraux en 2025 ?

La loi Malraux est un outil patrimonial haut de gamme. Elle ne s’adresse pas à tout le monde, mais à ceux qui paient beaucoup d’impôts, qui veulent diversifier dans la pierre, et qui ont un attrait pour les biens de caractère.

Ses forces : défiscalisation puissante, pas de plafonnement des niches, valorisation du patrimoine.
Ses faiblesses : prix élevés, contraintes lourdes, rendement locatif parfois faible.

👉 Mon avis : la Malraux est parfaite pour un investisseur hautement fiscalisé qui veut allier optimisation fiscale et patrimoine d’exception. Pas pour celui qui cherche un cashflow rapide.

Merci d’avoir lu 🙏. N’oublie jamais : l’immobilier, c’est d’abord une question de stratégie, pas seulement d’impôt.

❓ FAQ Loi Malraux 2025

Quels sont les travaux et dépenses éligibles ?

Restauration complète validée par l’Architecte des Bâtiments de France.

Peut-on louer à ses enfants ?

Non, la location à la famille proche n’est pas éligible.

La réduction est-elle plafonnée ?

Non, la loi Malraux échappe au plafond global des niches fiscales.

Quelle est la durée de l’engagement ?

9 ans minimum.

Peut-on investir via une SCI ?

Oui, mais uniquement si la SCI est fiscalement translucide (IR).

Quelle différence avec la loi Monuments Historiques ?

La Malraux donne une réduction d’impôt, les Monuments Historiques permettent une déduction illimitée.

Qu’est-ce qu’une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) en Malraux ?

Un montage permettant d’acheter un bien avec travaux déjà encadrés, souvent proposé par des promoteurs spécialisés.