Top 10 des villes où ne pas investir en immobilier – À éviter sans hésiter
Ces erreurs d’investissement que j’ai vues (et parfois vécues)
Quand j’ai publié mon article sur les 10 villes les plus sûres de France, j’ai reçu une avalanche de messages. Et parmi eux, une question est revenue sans arrêt : “Ok Philippe, mais… dans quelles villes tu éviterais de mettre ton argent ?”
Laissez-moi vous raconter une histoire.
On est en 2012. J’achète un petit duplex à Saint-Étienne. L’immeuble est propre, les chiffres ont l’air sexy : 10,4% brut sur le papier. L’agent me vend du rêve – “quartier qui monte”, “proche des facs”, “location facile”.
C’était faux. Ou plutôt… incomplet.
Deux ans plus tard, trois mois de vacance locative. Deux locataires partis sans préavis. Un dégât des eaux mal pris en charge. Et surtout : aucune revalorisation du bien. Pire, il a perdu de la valeur.
Je l’ai gardé jusqu’en 2018. Revendu à perte. J’ai fait mes comptes : -6 400€. Pas dramatique. Mais franchement frustrant.
Depuis ce jour, j’analyse les villes avec une grille bien plus exigeante. Et aujourd’hui, je peux te dire une chose sans trembler :
“Il y a des villes qu’il vaut mieux rater… que de vouloir rentabiliser.”
Qu’est-ce qui rend une ville “toxique” pour l’investisseur ?
- Rendement locatif attractif… mais fictif : Un 12% dans une ville morte, c’est juste un chiffre. Pas une promesse de revenus.
- Vacance locative persistante : Si les locataires fuient ou ne restent pas, tu payes pour loger des toiles d’araignée.
- Revenus faibles : Un loyer à 500€ c’est bien. Encore faut-il que les gens puissent le payer.
- Chômage élevé : Quand la population active quitte une ville… le marché immobilier décline en silence.
- Tension locative négative : Plus d’offres que de demandes ? Tu vas devoir baisser ton loyer ou allonger les vacances.
- Absence de projets d’aménagement : Une ville qui ne bouge pas, c’est une ville qui meurt.
Mon top 10 personnel des villes à éviter (à ce jour)
- Saint-Étienne
Ville industrielle frappée par le chômage, la vacance locative y est parmi les plus élevées de France. Malgré des prix d’achat attractifs, le manque de demande locative rend l’investissement trop incertain. - Limoges
Très faible dynamique démographique et économique. Une belle ville, certes, mais où les jeunes actifs partent. Le marché est stagnant, les plus-values quasi inexistantes. - Châteauroux
Déclin industriel, désertification du centre-ville, tension locative négative. Même à bas prix, l’investissement y reste risqué sans stratégie ultra-ciblée. - Béziers
Une ville où le stock locatif dépasse largement la demande. L’image reste dégradée, les quartiers sensibles nombreux. Le turn-over locatif est fatigant à gérer. - Calais
Problèmes sociaux récurrents, marché incertain, économie locale fragile. Difficile d’y fidéliser des locataires et encore plus de revendre sans décote. - Le Creusot
Ancienne ville industrielle à l’arrêt. Peu de création d’emplois, vacance importante, rentabilité apparente souvent trompeuse car les charges explosent. - Charleville-Mézières
La dynamique est atone, le tissu économique s’érode. Peu d’attrait pour les locataires, ce qui complique la rentabilité réelle sur le long terme. - Forbach
Dépendance économique à la zone frontalière, marché très instable. L’offre dépasse la demande, et la vacance devient vite structurelle. - Vierzon
Symbole des petites villes abandonnées : commerces qui ferment, habitants qui partent. Le marché immobilier s’effrite d’année en année. - Perpignan
Ville séduisante sur le papier, mais le marché locatif y est extrêmement saisonnalisé. En dehors des pics touristiques, la demande s’effondre.
Comment évaluer si une ville mérite qu’on s’en méfie ?
- Analyse de tension locative – INSEE, LocService
- Évolution des prix – MeilleursAgents, DVF
- Données démographiques – INSEE
- Revenus moyens – pour évaluer la solvabilité
- Taux de vacance – pour évaluer le risque
Stress test : Et si tu devais revendre dans 2 ans ?
Pose-toi la question avant d’acheter. Peux-tu revendre sans perte si tu devais sortir rapidement ?
Les villes touristiques : un piège hors saison ?
Les pics de rentabilité estivale cachent parfois un gouffre de vacance hivernale.
Peut-on quand même investir dans ces villes ? Oui… mais
- Micro-localisation : un bon quartier dans une ville moyenne peut sauver l’opération
- Stratégie adaptée : colocation, LCD, division
- Cas réel à Béziers : maison rue d’Alsace, forte négo, LCD estivale, gros travaux. Rentable uniquement grâce à la maîtrise terrain.
En résumé – Ne pas fuir, mais comprendre
L’immobilier, ce n’est pas une course au rendement. C’est un art d’optimiser le risque. Et dans certaines villes, le risque dépasse la prime espérée.
Conclusion : Être lucide, c’est rentable
Ne te laisse pas séduire par des rentabilités alléchantes sur le papier. Prends le temps d’analyser. Va sur le terrain. Pose des questions. Et surtout : investis avec lucidité.
Fait amusant : Limoges détient un record de logements vacants… mais reste l’un des meilleurs spots au monde pour la porcelaine fine. Comme quoi, tout dépend du marché visé.
FAQ – Les questions qu’on me pose tout le temps
Une ville peut-elle redevenir attractive ?
Oui, mais ça prend du temps. Il faut suivre les politiques locales et projets de revalorisation.
J’ai déjà acheté dans l’une d’elles. Que faire ?
Pas de panique. Revois ta stratégie, optimise ton bien, pense à la revente au bon moment.
Faut-il préférer une petite ville dynamique ou une grande chère ?
Ça dépend de ton profil investisseur, de ton temps, de ton réseau. Mais la petite ville dynamique, bien analysée, peut surprendre agréablement.
