Location courte durée vs location longue durée : le match sans langue de bois

Tu veux que je te dise un truc ? Ce sujet-là, j’aurais aimé qu’on m’en parle franchement quand j’ai commencé. Pas avec des graphiques bullshit ou des promesses de « rentabilité à 12% net » vues sur YouTube. Juste avec du vrai, du vécu, du terrain.

Mon tout premier bien, c’était un studio à Lyon, 28 m², acheté en 2008 en pleine crise des subprimes. J’ai commencé en longue durée. Et pendant six ans, j’ai dormi tranquille. Puis, en 2015, j’ai eu cette lubie (comme tout le monde à l’époque) de tester Airbnb. Résultat ? Je suis passé en courte durée. Spoiler : j’ai gagné plus d’argent. Mais j’ai aussi perdu en tranquillité, en temps, en énergie mentale.

Alors aujourd’hui, je t’écris cet article pour te donner une vision réaliste, sans flou artistique, de ce qui t’attend si tu veux faire de l’immobilier rentable… et durable.

Tout le monde a un avis… mais qui a vraiment testé les deux ?

Tu vois, la plupart des comparatifs que tu trouves en ligne sont écrits par des rédacteurs SEO qui n’ont jamais loué un seul studio de leur vie. Moi, j’ai testé les deux. Et j’ai coaché des dizaines d’élèves qui l’ont fait aussi.

Tu veux une vérité brute ? La courte durée, c’est un peu comme un resto gastro : c’est rentable, mais faut bosser comme un chef. La longue durée, c’est un resto de quartier : c’est stable, c’est pas ouf tous les jours, mais t’es encore là dans dix ans.

Location courte durée : un eldorado pour investisseurs ou juste une illusion Airbnb ?

Rendement brut impressionnant… mais volatilité en embuscade

Oui, clairement, tu peux faire du 10, 12, voire 14 % brut. Tu mets un joli T2 dans le centre d’une ville touristique, tu soignes les photos, tu paies un bon menuisier pour te faire une déco Pinterest… et ça tourne.

Sauf que.

Tu dois remplir ton planning chaque semaine. Tu pries pour qu’il fasse beau en avril. Tu stresses quand la Fête des Lumières est annulée. Bref, tu deviens presque agent de voyage.

L’effet “booking + ménage + messages à 23h” : la face cachée de la LCD

Je te le dis honnêtement : la gestion est chronophage. À moins de passer par une conciergerie (et de rogner ta marge), tu vas devoir :

• Gérer les entrées/sorties
• Répondre aux messages de clients relous
• Suivre les avis clients

Et même si tu délègues… faut superviser. Et gérer les emmerdes. Parce qu’il y en a toujours.

Ce que personne ne te dit sur la fiscalité et les règles locales

Aujourd’hui, la fiscalité de la LCD est moins avantageuse qu’avant :

• Abattement micro-BIC passé de 71% à 50%, voire 30%
• Déclaration obligatoire en mairie
• Limitation à 120 jours dans certaines villes
• Interdiction totale en zone tendue si c’est ta RP

Ne fais jamais un montage LCD sans te renseigner localement. Tu peux perdre gros.

Location longue durée : fiable, prévisible… mais parfois frustrante

Des revenus lissés, une gestion tranquille

Ce que j’adore avec la LLD ? La stabilité. Tu signes un bail, et sauf drame, tu sais exactement combien tu vas toucher. Et surtout : tu n’as pas besoin d’y penser tous les jours.

Avec une bonne GLI (Garantie Loyers Impayés), tu dors tranquille. Et si tu fais du meublé, le régime LMNP réel te permet de gommer tes impôts pendant des années.

Moins de vacance, mais plus d’aléas juridiques

En revanche, quand ça se passe mal… c’est plus lent à régler. Un impayé ? Tu actives la GLI. Tu veux récupérer ton bien ? Tu dois respecter le préavis, les motifs, les délais. C’est pas toi qui décides. C’est la loi.

Comment booster un rendement en longue durée (spoiler : c’est possible)

Beaucoup pensent que la LLD c’est 4% max. Faux. Tu peux viser 6 à 7% net si tu fais les choses bien :

• Microcolocations
• Meublés optimisés
• Division intelligente
• Négociation + bonne déco + photos pro

À chaque profil son format : comment choisir intelligemment ?

👉 Si t’as 25 ans, pas d’enfants, du temps libre : tente la courte durée.
👉 Si t’as 2 enfants, un job à temps plein : reste en longue durée.

👉 Si t’investis dans un spot touristique : LCD possible.
👉 Si t’es dans une ville étudiante : LLD gagnante.

Pose-toi la question du temps que tu veux y consacrer. Pas juste des chiffres.

Cas pratiques (véridiques) : ce qu’ont choisi mes élèves et pourquoi ça a marché

Clément – LCD à Annecy (2021)

Studio proche du lac. Très rentable… jusqu’au Covid. Il est repassé en meublé étudiant. Moins rentable ? Oui. Mais il dort.

Sarah – LLD à Lyon

T2 à la Croix-Rousse, meublé haut de gamme. Zéro vacance, zéro souci. Régulier. Efficace.

Mehdi – Mix à Montpellier

Colocation l’été, courte durée l’hiver. Résultat ? 8% net, très peu de gestion. Il a trouvé son équilibre.

Mon verdict après 10 ans sur le terrain : fais ton choix avec ta tête, pas avec YouTube

La courte durée, c’est sexy. Mais c’est une boîte à gérer.
La longue durée, c’est solide. Mais faut optimiser si tu veux du rendement.

Tu veux du cash ? Sois prêt à bosser.
Tu veux de la paix ? Accepte de gagner moins vite… mais plus longtemps.

Conclusion : Ton bien n’est pas qu’un chiffre — c’est une stratégie

Fais pas comme ceux qui se ruinent en LCD dans des villes sans touristes.
Mais ne dors pas non plus sur un bien avec un gros potentiel juste parce que « t’as peur de gérer ».

Pose-toi les bonnes questions. Et adapte ta stratégie à ta vie.
Parce que la liberté financière, c’est pas un chiffre. C’est une construction. Une discipline. Un choix.

Et si t’as besoin d’un regard franc, d’un avis terrain ou d’un vrai plan : je suis pas loin.
Merci d’avoir lu — t’es pas comme les autres. Et ça, franchement… je respecte