J’ai découvert Anaxago un peu par hasard, en 2019. À l’époque, je voulais diversifier un peu mon patrimoine hors immobilier classique. Marre des SCPI, marre des livrets, et surtout marre d’attendre que la prochaine bonne affaire se présente. Le crowdfunding immobilier me paraissait sexy : rendement élevé, ticket d’entrée bas, promesse de projets sélectionnés avec soin.

Alors j’ai tenté. Un projet. Puis deux. Puis dix. Aujourd’hui, j’en ai plus de vingt à mon actif. J’ai tout connu : les remboursements dans les délais, les retards à rallonge, les plateformes qui ne répondent plus, les porteurs de projet qui disparaissent, les stats qui brillent… jusqu’à ce qu’on lise les petites lignes.

Et si je te partage mon retour ici, c’est pas pour te convaincre d’investir. C’est pour que tu le fasses en conscience. Avec les bonnes infos. Les bons réflexes. Et les yeux grands ouverts.

• Rendement moyen annoncé : entre 8 % et 10 % sur les projets immobiliers.
• Durée moyenne d’un investissement : 18 à 36 mois, parfois plus en cas de retard.
• Retards : plus de 40 % des projets enregistrent un décalage de remboursement.
• Fiscalité : Flat tax de 30 % appliquée sur les intérêts et plus-values.
• Accessibilité : à partir de 1 000 € par projet, pas de marché secondaire.
• Idéal pour : investisseurs avertis, diversificateurs de patrimoine, profils patrimoniaux.

Anaxago, c’est quoi exactement ?

Une plateforme de crowdfunding… mais pas seulement

Anaxago est une plateforme d’investissement créée en 2012, qui s’est spécialisée d’abord dans le financement participatif immobilier, avant de s’ouvrir au private equity, aux SCPI et même à l’assurance-vie.

Régulation, historique et positionnement sur le marché

Elle est régulée par l’AMF, dispose du statut de PSI (prestataire de services d’investissement), et fait partie des poids lourds du secteur en France. Elle a levé plus de 700 millions d’euros et affiche une communication très léchée. Mais le terrain, c’est autre chose.

Types de produits proposés

• Crowdfunding immobilier : opérations de marchands de biens, promotion, division foncière…
• Private equity : start-up tech, santé, transition énergétique
• Fonds et SCPI : proposés de manière secondaire
• Assurance-vie : via Anaxago Value, contrat multisupport maison

Mon expérience personnelle : 4 ans de test, 22 projets, 1 contentieux

Répartition de mon portefeuille

• 18 projets en crowdfunding immobilier
• 3 participations en private equity
• 1 contrat d’assurance-vie Anaxago Value

Rendements constatés VS rendements annoncés

Les projets immobiliers m’ont promis entre 8 % et 10 % par an. Ceux remboursés dans les temps ont tenu parole. Mais 5 sont en retard (plus de 6 mois), et 1 en procédure. Mon rendement réel moyen tourne autour de 6,9 % net.

Retards, frustrations, surprises : retour terrain

Certains projets affichent 18 mois de retard. La communication s’amenuise. Tu reçois un PDF flou tous les trimestres, et tu dois fouiller pour comprendre ce qui se passe. Et ça, Anaxago ne l’affiche jamais sur sa page d’accueil.

Interface, support, communication : ce que j’en pense

Ergonomie du site : très bon (mais pas parfait)

Navigation simple, tableau de bord clair, documents accessibles. Un bon point.

Suivi de projet : le gros point noir

Certains projets sont très bien suivis. D’autres ? Silence radio pendant 4 mois. C’est inégal, et frustrant quand tu attends un remboursement.

Support client : réactif, mais souvent après relance

Tu poses une question ? Réponse en 48 à 72 h. Mais souvent, il faut relancer. Et sur les projets en difficulté, le ton devient plus froid, plus juridique.

Les chiffres clés à connaître avant d’investir

• Taux de rendement moyen annoncé : 8 à 10 %
• Taux de retard en 2023 : +40 %
• Taux de défaut : environ 2 % à 3 %
• Durée moyenne : 18 à 36 mois

Ce qu’Anaxago ne te dit pas (et que tu dois savoir)

Délai d’émission des titres = trésorerie immobilisée

Entre le moment où tu investis et celui où ton argent commence vraiment à travailler, il peut s’écouler 3 à 6 semaines. Et ça, c’est rarement mentionné.

Peu d’informations sur les promoteurs

Impossible d’avoir un bilan complet, un historique de tous les projets passés. C’est une boîte noire.

Suivi ESG parfois symbolique

Une pastille verte “ESG” sur un projet, c’est bien. Mais concrètement, tu ne sais pas toujours ce qu’il y a derrière. Du marketing, souvent.

Fiscalité, assurance-vie, PEA-PME : comment s’y retrouver

Flat tax et revenus obligataires

30 % prélevés à la source. Aucun miracle ici. Tu touches 10 %, tu gardes 7 % environ.

Plus-values et parts non cotées

En private equity, c’est la flat tax aussi. Mais tu ne touches rien tant que la société n’est pas revendue.

Anaxago Value : promesse ou poudre aux yeux ?

Un contrat d’assurance-vie maison, avec des unités de compte sur les fonds Anaxago. Rendement correct sur le papier, mais peu de recul. À utiliser en diversification.

PEA-PME : peu d’offres concrètes

Techniquement possible. En pratique ? Peu de projets éligibles, beaucoup de contraintes.

Les vrais risques de la plateforme (et comment je les limite)

Le risque principal : le temps

Les retards plombent ta rentabilité. Un projet à 9 % sur 24 mois peut te rapporter moins qu’un livret si tu es payé à 36 mois.

La sélection de projets reste opaque

Tu n’as pas les vrais chiffres. Pas de bilan, pas d’audit externe publié. Tu dois te baser sur ce qu’ils veulent bien te montrer.

L’absence de marché secondaire : t’es coincé

Pas de revente possible. Tu es marié au projet jusqu’à son échéance — ou son échec.

Plateformes concurrentes : faut-il diversifier ou remplacer Anaxago ?

Homunity : pour ceux qui cherchent la stabilité

Homunity est souvent citée comme la plateforme la plus « sage » du secteur. Moins de projets, un rythme de publication plus lent, mais une vraie rigueur dans la sélection. J’ai investi sur 6 projets chez eux — tous remboursés à l’heure actuelle. Moins de rendement (7 à 8 %), mais beaucoup plus de sérénité. À privilégier si tu veux commencer en douceur, ou éviter les sueurs froides d’un promoteur qui disparaît dans la nature.

Baltis : plus transparent, plus modeste

Moins de projets, mais plus de rigueur. J’aime bien pour l’instant. Peu de retards.

Raizers : mieux structuré, bon suivi

Très bon pour du crowdfunding immobilier. Interface sobre mais efficace. Bons reporting.

ClubFunding : volume +, risque +

Beaucoup de projets. Pas toujours les plus solides. Il faut trier.

Mon conseil : mixer les forces, lisser les risques

Ne mets jamais tout sur une seule plateforme. C’est la base.

Mon verdict final : à qui je recommande (ou pas) d’utiliser Anaxago

Pour les investisseurs débutants ?

Non, sauf s’ils sont accompagnés. Trop de pièges.

Pour les profils patrimoniaux ?

Oui, en diversification. Avec analyse poussée des projets.

Pour les marchands de biens ?

Inutile. Aucun levier, pas de maîtrise du montage. Passe ton chemin.

FAQ – Réponses aux questions les plus posées

Quels sont les frais sur Anaxago ?

0 frais pour l’investisseur sur les projets. La plateforme se rémunère auprès des émetteurs. Certains fonds ont des frais de gestion.

Quelle fiscalité ?

Flat tax à 30 % sur les intérêts et plus-values. Pas de miracle.

Peut-on revendre avant échéance ?

Non. Sauf cas particuliers en private equity. En crowdfunding : tu es bloqué.

Que se passe-t-il en cas de faillite de la plateforme ?

Tu restes créancier ou actionnaire du projet. Mais le suivi devient compliqué sans intermédiaire. C’est un vrai point noir.

Anaxago est-elle vraiment rentable ?

Si tu diversifies, analyses bien, et acceptes les retards, oui. Sinon, tu seras vite déçu.