Vous avez repéré une annonce immobilière portant la mention « non soumis au DPE » et vous vous demandez si elle est conforme à la réglementation ? Ou peut-être souhaitez-vous vendre ou louer un bien sans réaliser de diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
La mention non soumis au DPE est parfaitement légale… mais uniquement dans certains cas bien précis prévus par le Code de la construction et de l’habitation. Contrairement à une idée reçue, tous les logements de moins de 50 m² ne sont pas dispensés de DPE. De même, une résidence secondaire ou une maison ancienne ne sont pas automatiquement exemptées.
Dans cet article, je vous explique quels biens sont réellement non soumis au DPE, les conséquences pour la vente ou la location, les différences avec un DPE vierge et les sanctions encourues en cas d’absence de diagnostic lorsqu’il est obligatoire.
Que signifie la mention « non soumis au DPE » ?
Avant d’examiner les exceptions, il est important de comprendre ce que signifie réellement cette mention.
Rappel : qu’est-ce que le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une note allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Depuis la réforme de 2021, le DPE est juridiquement opposable. Cela signifie qu’un acquéreur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si le diagnostic comporte des erreurs importantes.
Le DPE est généralement obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement.
Dans quels cas le DPE est-il obligatoire ?
Le diagnostic est exigé pour la grande majorité des logements destinés à être vendus ou loués.
Cela concerne notamment :
- les maisons individuelles ;
- les appartements ;
- les immeubles d’habitation ;
- les locaux transformés en logements.
L’objectif est de permettre aux futurs occupants d’estimer le coût énergétique du bien avant leur achat ou leur location.
Quelle différence entre un bien non soumis au DPE et un DPE vierge ?
Ces deux notions sont souvent confondues alors qu’elles n’ont pas du tout la même signification.
Un bien non soumis au DPE est un bien bénéficiant d’une exemption prévue par la réglementation. Aucun diagnostic n’est alors exigé.
À l’inverse, un DPE vierge correspondait à un diagnostic réalisé sans données suffisantes pour calculer la consommation énergétique. Cette situation concernait principalement les anciens DPE établis avant la réforme de 2021. Aujourd’hui, les DPE vierges sont devenus beaucoup plus rares.
Quels biens sont non soumis au DPE ?
La réglementation prévoit plusieurs catégories de bâtiments pouvant être dispensées de diagnostic énergétique.
Les bâtiments indépendants de moins de 50 m²
C’est sans doute l’exception la plus mal comprise.
La limite de 50 m² concerne uniquement les bâtiments indépendants.
Par exemple :
- une petite maison de jardin indépendante ;
- un chalet isolé ;
- une dépendance habitable.
En revanche, un appartement de 35 m² situé dans un immeuble collectif reste soumis au DPE.
Les constructions provisoires prévues pour moins de deux ans
Les bâtiments temporaires destinés à une utilisation limitée dans le temps peuvent être exemptés.
Il peut s’agir :
- de bâtiments modulaires ;
- de constructions de chantier ;
- de structures démontables.
Les bâtiments sans système de chauffage fixe
Lorsqu’un bâtiment ne possède aucun système fixe de chauffage permettant son occupation normale, il peut ne pas être concerné par le DPE.
Par exemple :
- une maison totalement dépourvue de chauffage ;
- un bâtiment inhabitable en l’état ;
- certains locaux techniques.
En revanche, la simple présence de radiateurs électriques, d’une chaudière ou d’un poêle fixe suffit généralement à rendre le DPE obligatoire.
Les logements occupés moins de quatre mois par an
Certains bâtiments destinés à une occupation très occasionnelle peuvent bénéficier d’une exemption.
Cette situation concerne notamment certains logements utilisés uniquement de façon saisonnière lorsque les conditions réglementaires sont réunies.
Attention toutefois : toutes les résidences secondaires ne sont pas automatiquement dispensées de DPE.
Les bâtiments agricoles, artisanaux et industriels
Les bâtiments dont l’usage principal n’est pas l’habitation peuvent être exclus du dispositif.
On retrouve notamment :
- les hangars agricoles ;
- certains ateliers artisanaux ;
- des bâtiments industriels.
Les monuments historiques et les lieux de culte
Les monuments historiques classés ou inscrits bénéficient de règles particulières afin de préserver leur patrimoine architectural.
Les bâtiments affectés au culte figurent également parmi les principales exemptions prévues par la réglementation.
Les terrains à bâtir et autres biens non concernés
Le DPE évalue la performance énergétique d’un bâtiment.
Par conséquent, un terrain constructible ou un terrain agricole ne nécessite pas de diagnostic énergétique puisqu’il ne comporte pas de bâtiment chauffé.
Maison ou appartement non soumis au DPE : dans quels cas ?
Les règles diffèrent selon le type de bien.
Une maison individuelle peut-elle être exemptée ?
Oui, mais uniquement si elle entre dans l’un des cas d’exemption prévus par les textes.
Par exemple :
- une petite construction indépendante de moins de 50 m² ;
- une maison totalement dépourvue de chauffage fixe ;
- une construction provisoire.
Dans la majorité des cas, une maison destinée à être habitée devra néanmoins disposer d’un DPE.
Un appartement peut-il être non soumis au DPE ?
Les situations sont beaucoup plus rares.
Contrairement à une croyance répandue, un appartement de 30 ou 40 m² n’est pas dispensé simplement en raison de sa superficie.
S’il est chauffé et destiné à l’habitation, le DPE est généralement obligatoire.
Les cas particuliers des logements atypiques
Certains biens peuvent nécessiter une analyse au cas par cas :
- lofts ;
- anciennes granges transformées ;
- bâtiments en rénovation lourde ;
- locaux en attente de réhabilitation.
En cas de doute, il est préférable de consulter un diagnostiqueur certifié.
Peut-on vendre ou louer un bien non soumis au DPE ?
Oui, à condition que l’exemption soit réellement applicable.
Vente immobilière : quelles sont les obligations ?
Lorsqu’un bien est légalement exempté, le vendeur peut indiquer dans son annonce la mention « non soumis au DPE ».
Aucun diagnostic énergétique n’a alors à être remis à l’acquéreur.
En revanche, si le bien est en réalité soumis au DPE, son absence peut engager la responsabilité du vendeur.
Location : dans quels cas l’absence de DPE est-elle autorisée ?
Le même principe s’applique aux locations.
Si le logement relève effectivement d’une exemption, aucun DPE n’est exigé.
Dans le cas contraire, le bailleur doit remettre un DPE valide au locataire avant la signature du bail.
Que doit contenir l’annonce immobilière ?
Lorsque le bien est exempté, l’annonce peut simplement préciser :
« Bien non soumis au DPE »
En revanche, un vendeur ne peut pas utiliser cette mention pour éviter de réaliser un diagnostic pourtant obligatoire.
Quelles sont les sanctions en cas d’absence de DPE alors qu’il est obligatoire ?
Les conséquences peuvent être importantes.
Les risques pour le vendeur
L’acquéreur peut demander réparation si l’absence de DPE lui a causé un préjudice.
Selon les circonstances, cela peut conduire à :
- une diminution du prix de vente ;
- des dommages et intérêts ;
- voire une remise en cause de certaines obligations contractuelles.
Les risques pour le bailleur
Le propriétaire qui loue un logement sans DPE obligatoire s’expose également à des recours du locataire.
Des sanctions civiles peuvent être prononcées selon la gravité de la situation.
Les recours de l’acquéreur ou du locataire
Depuis que le DPE est opposable, un acquéreur ou un locataire dispose de moyens juridiques pour faire valoir ses droits lorsque le diagnostic est absent ou manifestement erroné.
Les erreurs fréquentes sur les biens non soumis au DPE
De nombreuses idées reçues circulent sur Internet.
Un logement de moins de 50 m² est-il automatiquement exempté ?
Non.
La règle concerne uniquement les bâtiments indépendants de moins de 50 m².
Un appartement de 25 m² reste généralement soumis au DPE.
Une maison sans chauffage est-elle toujours dispensée ?
Pas nécessairement.
Il faut vérifier que le bâtiment ne dispose réellement d’aucun système fixe de chauffage et que sa situation répond aux critères réglementaires.
Une résidence secondaire est-elle forcément non soumise ?
Non.
Le simple fait d’occuper un logement seulement quelques semaines par an ne suffit pas à bénéficier automatiquement d’une exemption.
Le DPE est-il obligatoire dans le neuf ?
Oui.
Les logements neufs disposent également d’un DPE établi à partir de leurs caractéristiques de construction et de leurs performances énergétiques.
Comment savoir si votre logement est réellement non soumis au DPE ?
En cas d’hésitation, mieux vaut éviter toute interprétation personnelle.
Les critères à vérifier
Posez-vous notamment les questions suivantes :
- le bâtiment est-il destiné à l’habitation ?
- possède-t-il un chauffage fixe ?
- est-il indépendant ?
- relève-t-il d’une exemption prévue par la réglementation ?
Les textes réglementaires de référence
Les cas d’exemption sont définis par le Code de la construction et de l’habitation ainsi que par les textes réglementaires encadrant le diagnostic de performance énergétique.
Ils doivent être interprétés strictement.
À qui demander confirmation ?
Si vous avez un doute, le meilleur réflexe reste de consulter :
- un diagnostiqueur immobilier certifié ;
- un notaire lors d’une vente ;
- ou un professionnel spécialisé en droit immobilier.
Une vérification en amont permet d’éviter un litige ou une remise en cause de la transaction.
Conclusion
La mention « non soumis au DPE » ne peut être utilisée que dans des situations bien précises prévues par la réglementation. Les principales exemptions concernent les bâtiments indépendants de moins de 50 m², certaines constructions temporaires, les bâtiments sans chauffage fixe, quelques locaux professionnels ainsi que certains monuments historiques.
En revanche, la majorité des maisons et des appartements destinés à être habités restent soumis au diagnostic de performance énergétique lors d’une vente ou d’une location. En cas de doute, il est toujours préférable de solliciter un professionnel afin de sécuriser votre projet immobilier.
FAQ
Quels logements sont non soumis au DPE ?
Les principales exemptions concernent les bâtiments indépendants de moins de 50 m², certaines constructions provisoires, les bâtiments sans chauffage fixe, les bâtiments agricoles, industriels ou artisanaux, ainsi que certains monuments historiques et lieux de culte.
Que signifie exactement la mention « non soumis au DPE » ?
Elle indique que le bien bénéficie d’une exemption légale et qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’est exigé.
Une maison de moins de 50 m² doit-elle avoir un DPE ?
Si elle est indépendante et répond aux critères réglementaires, elle peut être dispensée. En revanche, la superficie seule ne suffit pas.
Un appartement de moins de 50 m² est-il concerné ?
Oui. Un appartement reste généralement soumis au DPE, quelle que soit sa surface.
Un logement sans chauffage doit-il disposer d’un DPE ?
Dans certains cas, un bâtiment totalement dépourvu de système fixe de chauffage peut être exempté.
Un terrain est-il soumis au DPE ?
Non. Le DPE concerne uniquement les bâtiments.
Peut-on vendre une maison sans DPE ?
Oui, uniquement si elle relève d’un cas d’exemption prévu par la réglementation.
Peut-on louer un logement sans DPE ?
Oui, mais seulement lorsque le logement est légalement non soumis au diagnostic.
Quelle différence entre un DPE vierge et un bien non soumis au DPE ?
Un DPE vierge est un diagnostic réalisé sans résultat exploitable, tandis qu’un bien non soumis au DPE est légalement exempté de diagnostic.
Quelles sanctions en cas d’absence de DPE obligatoire ?
Le vendeur ou le bailleur peut engager sa responsabilité et faire l’objet de recours de la part de l’acquéreur ou du locataire lorsque le DPE était obligatoire.
